Capital gains through ownership. Housing policies in the face of power and profit in Luxembourg

Luxembourg has known a constant increase of housing prices over the last 30 years, however this increase of housing prices have shot through the roof over the last years. Looking only at the difference from 2016 to 2017, prices have increased by 4,9% on existing houses and 6,1% on newly built housing. As a consequence, not only low-income households but also middle-class households struggle to set foot in the housing market and often are forced to move to less attractive locations. On the first look the easiest explanation for the rise of prices is the simple economic equation of demand and offer. As a result, if the offer stays stable yet the demand goes up, prices will become evidently more expensive. Public policies have failed to provide a sufficient housing stock and the reasons lie deeper that one could expect. The Luxembourgish Institute for Socio-Economic Research has conducted a research in which they analysed the existing land that is classified as “Built-up area”. In their findings they concluded that close to 92% of the land that is ready to host housing activities is owned by the private sector. To underline the importance of that number of private property land, the entire number of houses that could be built on this land varies between 50.000 and 80.000 which would comfortably cover that recent demand. However, the government is to this day unable to purchase these lands because owners are not willing to sell their property. Real estate is not only used as social good but also as a financial asset in terms of capital. Real estate property has become the number one asset of wealth in Luxembourg and the housing speculation drives prices even further up. This thesis will take a look into the speculation activities to find out who are the persons that have benefitted to most and analyse how unequal the wealth is actually distributed throughout the country. The thesis will try to unfold some of the possible solutions public policies could pursue to balance the books again and set the country up for the next decades in order to tackle the constant problem of inefficient housing.

Il Lussemburgo ha conosciuto un aumento costante dei prezzi delle abitazioni negli ultimi 30 anni, che negli ultimi anni è salito alle stelle. Considerando solo la differenza tra il 2016 e il 2017, i prezzi sono aumentati del 4,9% sulle case esistenti e del 6,1% su quelle di nuova costruzione. Di conseguenza, non solo le famiglie a basso reddito, ma anche le famiglie della classe media faticano a mettere piede nel mercato immobiliare e spesso sono costrette a trasferirsi in località meno attraenti. A prima vista, la spiegazione più semplice per l'aumento dei prezzi è la semplice equazione economica tra domanda e offerta. Di conseguenza, se l'offerta rimane stabile ma la domanda aumenta, i prezzi diventano evidentemente più costosi. Le politiche pubbliche non sono riuscite a fornire un parco immobiliare sufficiente e le ragioni sono più profonde di quanto ci si potrebbe aspettare. L'Istituto lussemburghese di ricerca socioeconomica ha condotto una ricerca in cui ha analizzato i terreni esistenti classificati come "Built-up area". Nei loro risultati hanno concluso che quasi il 92% dei terreni idonei ad ospitare attività abitative è di proprietà del settore privato. Per sottolineare l'importanza di questo numero di terreni di proprietà privata, l'intero numero di case che potrebbero essere costruite su questo terreno varia da 50.000 a 80.000, il che coprirebbe comodamente la domanda attuale. Tuttavia, il governo non è ancora in grado di acquistare questi terreni perché i proprietari non sono disposti a vendere la loro proprietà. Il bene immobile non è utilizzato solo come bene sociale, ma anche come bene finanziario in termini di capitale. La proprietà immobiliare è diventata l'attività patrimoniale numero uno in Lussemburgo e la speculazione immobiliare fa salire ulteriormente i prezzi. Questa tesi prenderà in esame le attività speculative per scoprire chi sono le persone che hanno beneficiato di più di questa situazione e analizzare come la ricchezza è effettivamente distribuita in modo disuguale in tutto il paese. La tesi cercherà di dispiegare alcune delle possibili soluzioni che le politiche pubbliche potrebbero perseguire per riequilibrare i conti e rimettere in piedi il paese per i prossimi decenni per fronteggiare il problema costante dell'edilizia abitativa inefficiente.