Property investment profile of China REITs sector : a cross analysis of offshore and onshore REIT

The concept and the desire for REITs in China are not new. The origin of Chinese REITs (indicated by C-REITs below) can be traced back to 2005, when the first offshore REIT——Yuexiu REIT that held Mainland China assets was launched on the Hong Kong Stock Exchange. Afterwards, China began developing its own onshore REIT (or quasi-REIT, as we call them) in 2014. Nevertheless, they are more like asset backed securities (ABS) as they are debt vehicles rather than equity REIT in the traditional sense. As of end 2018, there are 43 quasi-REITs (include those terminated since then) managing nearly $13.2 billion in the real estate market and holding a total of 144 properties. Meanwhile, current offshore C-REITs owning domestic properties are mainly concentrated in Singapore and Hong Kong, with 15 REITs holding 92 commercial real estate projects in Mainland China. Firstly, this thesis reviews the background of C-REITs market by providing an overview, significance and development stages for REITs market within global, Asia and Greater China context. Then, current C-REITs owning Mainland China properties are defined by types and introduced in terms of key structural differences. Property investment profiles for both onshore and offshore REIT are also analyzed, especially the geographic footprint of the underlying assets between different types. Case studies of the 7 representative offshore REIT are conducted, with a comparison to the chosen 13 quasi-REITs in China referring to different property investment types such as office, retail, hotel, logistic and apartment, which identify the composition of portfolio and the particularity of the invested property. Finally, this thesis concludes the general investment parties and the most preferable property of C-REITs and proposes the potential focus for future investment momentum of C-REITs in Mainland China.

Il concetto e il desiderio per i REITs in Cina non sono una novità. L'origine dei REITs cinesi (indicati di seguito da C-REITs) risale al 2005, quando il primo REIT offshore ——Yuexiu REIT che deteneva le attività cinesi, è stato lanciato alla Borsa di Hong Kong. Allo stesso tempo, la Cina ha iniziato a sviluppare i propri REITs onshore (conosciuti anche come quasi-REIT,) nel 2014. Tuttavia, quest’ultimi sono più simili ai titoli garantiti da attività (ABS) in quanto sono veicoli di debito piuttosto che REIT azionario tradizionale. Alla fine del 2018, c’erano 43 quasi-REIT (compresi quelli chiusi da allora) che gestivano quasi $13,2 miliardi nel mercato immobiliare e detenevano un totale di 144 immobili. Nel frattempo, gli attuali C-REITs offshore che possiedono proprietà domestiche sono concentrati principalmente in Singapore e a Hong Kong, con 15 REITs che detengono 92 progetti immobiliari di carattere commerciali nella Cina continentale. Questa tesi esamina in primo luogo lo sfondo del mercato dei C-REITs fornendo una panoramica, il significato e le fasi di sviluppo dei REITs nel mercato globale, asiatico e quello cinese. Gli attuali C-REITs che possiedono le proprietà nella Cina continentale sono definiti dai tipi e sono introdotti in termini di differenze strutturali chiave e analisi del profilo di investimento immobiliare sia per REIT onshore che offshore. In particolare, l'impronta geografica delle attività sottostanti tra diversi tipi. Vengono condotti casi di studio relativi ai 7 REIT offshore più rappresentativi, i quali sono confrontati con 13 quasi-REITs cinesi individuati a seconda della tipologia di investimento immobiliare come ufficio, vendita al dettaglio, hotel, logistica e appartamento, che identificano la composizione del portafoglio immobiliare e particolarità della proprietà investita. Infine, questa tesi conclude con le parti di investimento generali e le proprietà più preferite dei C-REITs e propone il potenziale focus per il futuro slancio sugli investimenti dei C-REITs nella Cina continentale.