Energy efficiency premiums : an application of the hedonic pricing method in Milan's residential market

The behavior of the buildings and the real estate sector, in general, is significant in terms of environmental sustainability. Buildings account for more than one-third of all resource use, greenhouse gas emissions, and energy use. Thus, the development and management of the built environment will play a significant role in energy efficiency in advanced societies. There is an increasing knowledge of this fact, and the growing emphasis on “energy rating” systems for buildings, implemented by both government and industry is a witness to this development. This research analyzes the value impacts of energy efficiency through energy performance certificates (EPCs) on the residential market of Milan. The contributions are twofold. First, it aims to provide a theoretical framework for the anticipated price differentials between the properties corresponding to their energy groups. The literature implies that energy-efficient buildings will deliver a package of benefits related to lower operating costs, lower occupancy levels, and tax opportunities. Given these results, a theoretical framework is drawn on the urban land rent theory and the hedonic pricing method to grasp the marginal hedonic price of green certification in relation to the short-term and long-term impact of energy certification on the market. The second contribution of the research is empirical. We assess the impact of energy classification on the prices of transacted and listed dwellings. We employ a hedonic regression analysis drawing on a sample of 415 homes transacted from 2014 to 2020, and a sample of 405 listed properties in 2020. We document that regression results of both the transacted and the listed samples reveal a substantial discount on the lower energy rated compared to A-level. Homes with a lower energy grade in the listed sample are marked down from about 7% to 23%. This result implies a premium for energy-efficient dwellings in the residential market. It suggests that the market appreciates these sustainability practices that benefit the community from a lower carbon footprint, higher returns for investors, and more economical operating costs for the inhabitants.

Il comportamento degli edifici e del settore immobiliare, in generale, è significativo in termini di sostenibilità ambientale. Gli edifici rappresentano oltre un terzo di tutto l'uso delle risorse, le emissioni di gas a effetto serra e il consumo di energia. Pertanto, lo sviluppo e la gestione dell'ambiente costruito svolgeranno un ruolo significativo nell'efficienza energetica nelle società avanzate. Vi è una crescente conoscenza di questo fatto e la crescente enfasi sui sistemi di "classificazione energetica" per gli edifici, implementati sia dal governo che dall'industria, è una testimonianza di questo sviluppo. Questa ricerca analizza gli impatti di valore dell'efficienza energetica attraverso certificati di prestazione energetica (EPC) sul mercato residenziale di Milano. I contributi sono duplici. In primo luogo, mira a fornire un quadro teorico per i differenziali di prezzo previsti tra le proprietà corrispondenti ai loro gruppi energetici. La letteratura implica che gli edifici ad alta efficienza energetica offriranno un pacchetto di benefici relativi a costi operativi più bassi, livelli di occupazione più bassi e opportunità fiscali. Alla luce di questi risultati, viene elaborato un quadro teorico sulla teoria dell'affitto dei terreni urbani e sul metodo della tariffazione edonica per comprendere il prezzo edonico marginale della certificazione verde in relazione all'impatto a breve e lungo termine della certificazione energetica sul mercato. Il secondo contributo della ricerca è empirico. Valutiamo l'impatto della classificazione energetica sui prezzi delle abitazioni negoziate e quotate. Usiamo un'analisi della regressione edonica attingendo a un campione di 415 case negoziate dal 2014 al 2020, e un campione di 405 proprietà quotate nel 2020. Documentiamo che i risultati di regressione sia dei campioni trattati che di quelli elencati rivelano uno sconto sostanziale sull'energia inferiore valutato rispetto al livello A. Le case con un livello energetico inferiore nel campione elencato sono contrassegnate da circa il 7% al 23%. Questo risultato implica un premio per le abitazioni a risparmio energetico nel mercato residenziale. Ciò suggerisce che il mercato apprezza queste pratiche di sostenibilità che beneficiano la comunità di una minore impronta di carbonio, rendimenti più elevati per gli investitori e costi operativi più economici per gli abitanti.