Darsena regeneration. Economic impact assessment of the 2015 project

The objective of this dissertation is to assess ex post the economic impact arising from the urban project of the Darsena area, the ancient port of the city of Milan, abandoned for years and renovated in 2015. Main goal is to verify whether the reorganization of the neighbourhood, enabled by the presence of a new public area and services for the community, architectural preservation and a general improvement of environmental and landscape planning, has really brought economic benefits to the area. To better estimate the intangible nature of these urban and environmental quality effects in respect to the period in which the plan had not still taken place, the hedonic pricing method was used to assess price changes in the residential real estate market. The empirical outcomes obtained evaluated in monetary terms confirm the presence of collective benefits. Chapter 1 presents the historical context in which the system of Navigli has been introduced to Milan and, successively, the plan of requalification of the abandoned port, the Darsena. The second chapter briefly sets out the concept of land rent and the main theories of location as basis of the application of hedonic price method, whose origin, theoretical foundations, modalities and fields of application, advantages and disadvantages will be discussed in more detail. The third chapter is dedicated to the analysis of the case study, how this has been developed, the variables that have been studied because considered constituents of the property value, followed by the elaboration of the regression models and presentation of their results; then it continues with the simulation phase and final economic evaluation of the project. Finally, in the fourth chapter, the conclusions drawn are set out.

L’obiettivo di questo elaborato è valutare a posteriori l’impatto economico generato dal progetto di riqualificazione che nel 2015 ha interessato l’area Darsena, l’antico porto della città di Milano abbandonato per anni. Ciò che si vuole verificare è se la riorganizzazione del quartiere, garantita attraverso la presenza di una nuova area pubblica e servizi per la collettività annessi, la preservazione architettonica di alcuni elementi storici rinvenuti e soprattutto una nuova pianificazione ambientale e paesaggistica in generale, abbia apportato effettivamente benefici economici alla zona. Per poter stimare più rigorosamente gli effetti dell’incremento della qualità di vita e ambientale rispetto al periodo in cui il progetto non aveva ancora preso piede, è stato applicato il metodo dei prezzi edonici in grado di valutare i cambiamenti di prezzi nel mercato immobiliare residenziale. I risultati empirici ottenuti valutati in termini monetari confermano la presenza di benefici collettivi. Il primo capitolo presenta il contesto storico in cui si è inserito il sistema dei Navigli a Milano e, successivamente, il progetto di riqualificazione del porto abbandonato, la Darsena, concluso nel 2015. Il secondo capitolo espone brevemente il concetto di rendita fondiaria e le principali teorie di localizzazione come concetti fondanti dell’applicazione dei prezzi edonici, la cui origine, fondamenti teorici, modalità e campi di applicazione, vantaggi e svantaggi costituiscono una trattazione più approfondita. Il terzo capitolo è dedicato all’analisi del caso studio in esame, come questa è stata sviluppata, le variabili che sono state studiate perché ritenute costituenti del valore immobiliare, seguita dall’elaborazione dei modelli di regressione e presentazione dei risultati; in seguito si è proseguito con la fase di simulazione e relativa valutazione economica finale del progetto. Infine, nel quarto capitolo, verranno esposte le conclusioni tratte.