Evolution of shopping centers and construction of the rent model for retail leases in the digital era. Performance metrics able to isolate the value of the store in the ongoing evolution of Omni-Channel retail and definition of the new rent model for retail leases

The aim of this research is to explain how the retail world is going from multi-channel retail to an omni-channel retail and how the real estate product of Shopping Center is responding, how its main actors, tenants and owners, have to adapt a to this necessity, how they create their strategies, business models, rental metrics and and lease models.
 The growth of technology and retail business are dynamic and mall owners’ response remains agile, new digital solutions and social factors are evolving the retail landscape from e-commerce to changing lifestyles and shopping preferences and the implication of many of these trends is that the industry will require a new way of thinking about the retail hierarchy and how assets are built, valued and managed. The traditional fixed base and percentage leases will continue to play an dominant role in lease agreements strategy, but measuring retail performance and determining rent with new metrics should be explored. The traditional occupancy cost ratio method may not be the most accurate measure of tenant willingness to pay for a retail space. 
 In this research I am going to develop the model of rent components for retail leases to study the possible leases configuration in order to maximize the income rent for many types of Shopping Centers. It is based on the traditional retail model for rent and in integrates new possible income stream according to the level of integration system of tenants and malls. It is based on the concept of integrating the online dimension of retail in the productivity metrics, the possibility to include services for customer experience or logistic and include the customer opportunity and new performances such as the visitors to sale ratio and basket size metric.

Lo scopo di questa ricerca è di spiegare come il mondo del retail stia passando dalla vendita multichannel a una vendita omni-channel e come il prodotto immobiliare del centro commerciale stia rispondendo, come i suoi attori principali, locatari e proprietari, devono adattarsi a questa necessità, come creano le loro strategie, modelli di business, parametri di affitto e strutture di contratto. La crescita della tecnologia e del commercio al dettaglio sono dinamiche e la risposta dei proprietari dei centri commerciali rimane flessibile, nuove soluzioni digitali e fattori sociali stanno evolvendo il panorama del retail dall'e-commerce al cambiamento degli stili di vita e delle preferenze commerciali e la conseguenza è che l'industria richiederà un nuovo modo di pensare alla gerarchia del commercio al dettaglio e al modo in cui le risorse vengono costruite, valutate e gestite. I tradizionali contratti di affitto a base fissa e percentuale continueranno a svolgere un ruolo dominante negli accordi commerciali, ma è necessario esplorare le nuove possibilità per misurare il valore dei locatari e determinare l'affitto con nuove metriche. Il metodo tradizionale del rapporto costi-occupazione potrebbe non essere la misura più accurata per verificare la probabilità degli inquilini di pagare un determinato affitto per uno spazio commerciale. In questa ricerca svilupperò il modello di affitto per studiare la possibile configurazione per contratti di locazione al fine di massimizzare il reddito per i diversi tipi di centro commerciale. Si basa sul modello tradizionale e integra nuovi possibili flussi di reddito in base al livello di integrazione del sistema operativo e gestionale dei locatari e dei e centri commerciali. Si sviluppa sul concetto di integrazione della dimensione online del commercio nelle tradizionali metriche di produttività, la possibilità di includere servizi di informazioni qualitative dei visitatori, servizi di logistica e inserire il costo di visibilità e di nuove metriche per la valutazione del locatario come il rapporto visitatori e vendite.