Due diligence review and green building ratings : a pre-audit tool

The consequences of climate change, pollution and exploitation of natural resources have led international institutions to develop responses and action plans aimed at directing economic activities towards a more sustainable development. The major plans implemented, including the 2030 Agenda for Sustainable Development and the European Green Deal, have given the private sector greater awareness of the need to address its own investment strategies towards the so-called Sustainable and Responsible Investments. The recommendations provided by such plans include that of integrating sustainability more systematically into corporate governance, improving the disclosure of non-financial information in order to better inform investors about the sustainability of their investments and building and renovating the built environment in an energy and resource efficient way. In the real estate market, which is one of the industries characterized by the greatest carbon footprint, the need to integrate environmental, social and good governance issues into regular decision-making processes has resulted in the development of Sustainability Rating Systems. The thesis, which focuses on the framework of the auditing and certification processes of the built environment, aims to find a relationship between an audit that normally precedes any real estate transaction, namely the Due Diligence, and a process that is undertaken to improve or certify the compliance of buildings with sustainability requirements. Firstly, the methodology involves a literature review of the existing sustainability rating systems, and then the development of a pre-audit tool aimed at comparing the documentation required by a green building rating system with the information that normally characterizes a Due Diligence review. The proposal focuses on the analysis of the requirements demanded by a rating system suitable for existing buildings, i.e. the BREEAM In-Use, but the purpose of the pre-audit tool is to provide a flexible procedure adaptable to various certification systems. The results show that, by integrating the proposed pre-audit into a due diligence review, it is possible to optimise the collection of documentary evidence required by the sustainability rating system and acquiring a sufficient amount of information to achieve a positive rating.

Le conseguenze dei cambiamenti climatici, dell’inquinamento e dello sfruttamento delle risorse naturali hanno portato le istituzioni internazionali ad elaborare dei piani di azione per indirizzare le attività economiche verso uno sviluppo più sostenibile. I maggiori piani messi in atto, tra cui l’Agenda 2030 per lo Sviluppo Sostenibile e il Green Deal Europeo, hanno fatto acquisire al settore privato la consapevolezza della necessità di orientare le proprie strategie verso investimenti sostenibili e responsabili. Tra le indicazioni fornite da tali piani di sviluppo, vi è quella di integrare la sostenibilità in modo più sistematico nella governance aziendale, migliorare i processi di dichiarazione delle informazioni non finanziarie al fine meglio informare gli investitori circa sostenibilità dei loro investimenti e, infine, costruire e ristrutturare il patrimonio edilizio in modo efficiente dal punto di vista energetico e delle risorse. Nel mercato immobiliare, ossia uno dei settori a più alto impatto ambientale, l’esigenza di integrare le tematiche ambientali, sociali e di buon governo nei normali processi decisionali si è concretizzata nello sviluppo di sistemi di Sustainability Rating. La tesi, che si colloca nell’ambito dei processi di revisione e certificazione del patrimonio costruito, si pone l’obiettivo di trovare una relazione tra un’attività che precede ogni transazione immobiliare, ossia la Due Diligence, e un processo che viene intrapreso per migliorare o attestare la conformità degli edifici con i requisiti di sostenibilità. Il metodo utilizzato consiste in una prima fase di literature review relativa ai sistemi di certificazione di sostenibilità esistenti e, successivamente, in un’elaborazione di uno schema di confronto tra la documentazione richiesta per soddisfare i requisiti dei sistemi di certificazione green e l’informazione che normalmente costituisce un’analisi di Due Diligence. La proposta si focalizza sull’analisi dei requisiti di un protocollo di certificazione di edifici esistenti e in uso, ossia il sistema BREEAM In-Use, ma lo scopo del pre-audit proposto è quello di fornire una procedura flessibile e adattabile a diversi sistemi di certificazione. I risultati mostrano che, integrando tale procedura di pre-audit all’interno di un’analisi di Due Diligence, è possibile ottimizzare la procedura di raccolta di evidenze documentali richieste dal sistema di certificazione di sostenibilità e, nel caso in cui le informazioni raccolte risultassero anche conformi con i livelli di performance richiesti, raggiungere un rating positivo.