Commercial real estate as investment opportunity in a low-interest rate environment : a longitudinal analysis of the European Central Bank intervention & the Italian logistics real estate market

After the global financial crisis, the markets are no longer the same as before. Central Banks and Governments have intervened with massive stimuli to sustain the economy avoiding its seizing up. Many factors have influenced this transformation and a period with low to negative interest rate and low inflation have characterized the EU area this latest years. However, many macro-economic theories available so far never took into account a similar situation. These new extraordinary conditions raised many uncertainties among the investors. Several of them starts seeking for alternative asset classes to keep the yields on their portfolios even enhancing the intrinsic investment risk. The purpose of this thesis is to investigate how the Commercial Real Estate sector in Europe, as an investment alternative, has been impacted by these new Marco-Economic conditions. Looking closer to the Italian Real Estate Logistics, through a series of interviews and surveys, it has been investigated the confidence and the future expectations of managers operating in this market. Then, a second part of this work sought to explore if the results obtained from the qualitative analysis are reflecting the actual market conditions. Following a quantitative method, it has been examined what kind of correlation there is overtime between the Capitalization Rates of logistics properties in Italy, Germany and France towards different macroeconomic factors like Risk-Free rate, Borrowing costs and Inflation. Real Estate, in a wide variety of form, can be considered an attractive investment alternative in these particular economic conditions, since its capacity to generate perpetual Cash Flows. Moreover, different studies have demonstrated that it can be seen as a hedge against volatility and inflation in a multi-assets portfolio. Given its characteristics, during the latest years, this market has experienced an important growth in terms of investment volume. However, due to the broad investment possibility offered by RE in terms of sectors and asset class typology, it is considered clearer to focus the analysis only on a specific industry. This choice is to avoid possible business cycles shifts over different sectors that may interfere with the quantitative analysis.

Dopo la crisi finanziaria globale, i mercati non sono stati più gli stessi. I Governi e le Banche centrali sono intervenuti con massicci stimoli per sostenere l'economia evitandone il collasso. Molti fattori hanno influenzato questa trasformazione e un periodo con tassi di interesse negativi e limitati livelli di inflazione ha caratterizzato l’Unione Europea negli ultimi anni. Tuttavia, molte teorie macroeconomiche fino ad allora disponibili non avevano mai ipotizzato possibile una simile situazione. Queste straordinarie condizioni hanno sollevato molte incertezze tra gli investitori. Molti di loro hanno iniziato a spostarsi verso asset-class alternativi pur di mantenere i rendimenti sui loro portafogli, anche a costo di alzare il proprio profilo di rischio. Lo scopo di questa tesi è di indagare come il settore Immobiliare commerciale in Europa, in quanto possibile investimento alternativo, sia stato influenzato da queste nuove condizioni macroeconomiche. Guardando più da vicino al mercato Immobiliare Logistico Italiano, attraverso una serie di interviste e sondaggi, sono state studiate la fiducia e le aspettative future dei manager che operano in questo mercato. Quindi, una seconda parte di questo lavoro ha cercato di esplorare se i risultati ottenuti dall'analisi qualitativa riflettessero le attuali condizioni di mercato. Seguendo un metodo quantitativo, è stato esaminato che tipo di correlazione esiste tra i ‘Capitalization Rates’ degli immobili logistici in Italia, Germania e Francia con diversi fattori macroeconomici come il tasso di ‘risk-free’, il costo del denaro e l'inflazione. Il mercato Immobiliare, nella sua più ampia accezione, può essere considerato un'interessante investimento alternativo, soprattutto per le particolari condizioni economiche attuali, grazie alla sua capacità di generare flussi di cassa perpetui. Inoltre, diversi studi hanno dimostrato come investire in real-estate può essere visto come difesa contro volatilità e inflazione in un portafoglio multi-asset. Date le sue caratteristiche peculiari, il mercato immobiliare europeo negli ultimi anni ha registrato una crescita importante in termini di volume di investimenti. Tuttavia, al fine di evitare possibili scostamenti tra i cicli di business dei vari settori economici, questa tesi concentra l’analisi quantitativa unicamente sul mercato immobiliare logistico in Italia.