Real estate investment as tool to reduce public debt. INVIMIT SGR case study

The real estate investment as leverage for the reduction of the public debt: this is the ambitious aim of the paper. The thesis is proposed as a document of analysis of the current situation, without any pretension to represent the solution of such a large problem. The work aims, rather, to propose ideas for an analysis and a critical reflection on the issue of public real estate management. From a brief historical analysis concerning the ways in which the public debt has been formed, it comes to an in-depth regulatory analysis of the legislative framework in Italy that regulates the sector. In addition, the methods of management, valorization and divestment available and in the hands of the public body are deepened and described. Particular emphasis is placed on capturing an image of the current state of the art: the census of public real estate - an initiative promoted by the MEF with "Progetto Italia" (art. 2, paragraph 222, of Law 191/2009) - is analyzed in order to clarify in the reader the scope of intervention to which the valorization of public property is subject and, in addition, in order to verify possible future development margins. The analysis of the goodness of real estate investment, whether direct or indirect, cannot disregard the in-depth study of the intrinsic characteristics of the building and the market in which it is placed: the peculiarities and singularity of such property are the basis of its attractiveness. Once the definition of the characteristics, benefits and disadvantages that the real estate asset and, therefore, the real estate investment involves has been settled, the theory of portfolio diversification developed by the Nobel Prize for Economics Markowitz has been studied. In fact, when evaluating the real estate investment, an accurate analysis requires the evaluation of both parties involved in the transaction: supply and demand. If supply is analyzed through the characteristics of the assets being sold, of the financial instruments created for their introduction into the market through management and valorization processes, the demand side needs to take into account the prospects that an investor refers to during the decision-making process. The portfolio theory analyzed moves, therefore, in the direction of studying and investigating what decision-making processes an investor makes before allocating resources: this step was necessary in order to understand which instruments, among the available, are more attractive to investors and, at the same time, to show how the real estate investment generates benefits in the diversification of the investor's portfolio thus resulting key element in the strategic management of assets. In addition, the paper analyzes the main players in the public real estate market by defining their objectives, tasks and respective perimeters of action. Finally, the thesis offers a detailed analysis of INVIMIT SGR, Asset Management Company held by the Ministry of Economy and Finance and established with the main objective of contributing to debt reduction through professional management processes, efficiency, rationalization and divestment of public real estate assets, as well as through the creation of a model capable of being re-proposed, reproduced and becoming a reference basis in the field of public asset management. In closing, a transcript of the contents touched upon in the interviews conducted with Dott.ssa Della Posta and Dott. Gasperini respectively CEO of INVIMIT SGR and Central Asset Director of INAIL, key players in the Italian public real estate scene.

L'investimento immobiliare come leva per la riduzione del debito pubblico: questo l'ambizioso scopo dell'elaborato. La tesi si propone come documento di analisi della situazione corrente, senza pretesa alcuna di rappresentare la soluzione ad un problema di così grandi dimensioni. Il lavoro vuole, bensì, proporre spunti di analisi e riflessione critica circa la tematica della gestione dell'immobiliare pubblico. Da una breve analisi storica riguardante le modalità in cui il debito pubblico è andato formandosi, si giunge ad un'approfondita analisi normativa del quadro legislativo presente in Italia che ne regolamenta il settore. Inoltre, sono approfondite e descritte le modalità di gestione, valorizzazione e dismissione disponibili e nelle mani dell'ente pubblico. Particolare enfasi è posta nel catturare un'immagine dello stato dell'arte attuale: è analizzato il censimento degli immobili pubblici -iniziativa promossa dal MEF con “Progetto Italia” (art. 2, comma 222, della Legge 191/2009)- in modo da chiarire nel lettore il perimetro d'intervento cui la valorizzazione del patrimonio pubblico è passibile ed, inoltre, in modo tale da verificare i possibili margini di sviluppo futuri. L'analisi della bontà dell'investimento immobiliare, sia esso diretto o indiretto, non può prescindere dallo studio approfondito delle caratteristiche intrinseche del bene immobile e del mercato in cui esso è immesso: le peculiarità e singolarità di tale bene sono alla base della sua attrattiva. Assestata la definizione delle caratteristiche, dei benefici e degli svantaggi che il bene immobile e, dunque, l'investimento immobiliare, comporta, si è studiata la teoria di diversificazione di portafoglio elaborata dal premio Nobel per l'Economia Markowitz. Infatti, all'atto della valutazione dell'investimento immobiliare, un'accurata analisi necessita la valutazione di entrambe le parti oggetto della transazione: domanda e offerta. Se l'offerta risulta essere analizzata mediante le caratteristiche dei beni oggetto di vendita, degli strumenti finanziari creati per la loro immissione nel mercato attraverso processi di gestione e valorizzazione, il lato della domanda necessita di tenere conto delle prospettive a cui un investitore fa riferimento all'atto del processo decisionale. La teoria di portafoglio analizzata si muove, dunque, nella direzione di studiare e indagare quali siano i processi decisionali un investitore compia prima di allocare risorse: questo passaggio è risultato necessario in modo da poter comprendere quali strumenti, tra i disponibili, siano maggiormente appetibili agli investitori e, al contempo, per mostrare come l'investimento immobiliare generi benefici nella diversificazione del portafoglio dell'investitore risultando, quindi, elemento chiave nella gestione strategica del patrimonio. Inoltre, l'elaborato analizza i principali attori del mercato immobiliare pubblico definendone obiettivi, compiti e rispettivi perimetri d'azione. Infine, la tesi offre una dettagliata analisi di INVIMIT SGR, Società di Gestione del Risparmio detenuta dal Ministero di Economia e Finanza ed istituita con il principale obiettivo di contribuire alla riduzione del debito attraverso processi di gestione professionale, efficientamento, razionalizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico, nonché attraverso la creazione di un modello capace di essere riproposto, riprodotto e che diventi base di riferimento nel campo della gestione dell'asset pubblico. In chiusura, una trascrizione dei contenuti toccati nelle interviste svolte alla Dott.ssa Della Posta e al Dott. Gasperini rispettivamente Amministratore Delegato di INVIMIT SGR e Direttore Centrale Patrimonio di INAIL, attori chiave nel palcoscenico dell'immobiliare pubblico Italiano.