Collective benefits of an urban regeneration : the case study of ex Scalo Romana in Milan

The main objective of this thesis is the ex ante estimation of the collective benefits that will be generated by the urban regeneration project of the Ex Scalo Romana. The transformations resulting from the implementation of this project produce positive externalities. The latter are reflected in the value of the urban land rent and they can be quantified in monetary terms through the application of the hedonic price method. The first chapter presents the evolution of the land rent theories from the milestone Ricardian theory of rent to the most recent development, namely the urban land rent. The second chapter shows Milan's real estate market and its demographic change during the last years, in order to better understand the dynamic of the property values. Those dynamics are then expected to be reflected in the data analysed. The third chapter is centered on the state of art of the railway yards in the city of Milan and their surrounding areas. Then, it focused on the Ex Scalo Romana yard and the Agreement plan for its requalification, in order to evaluate its future impacts on the neighborhood and hence, on its real estate market. Finally, the fourth and the fifth chapters report respectively the theory of the hedonic prices model and its application on the case study. The main results in terms of collective benefits confirms the increasing real estate market value due to the major accessibility to the city centre and the improvement of urban and environmental quality of the surrounding area.

L'obiettivo principale di questo elaborato consiste nella stima, ex-ante, dei potenziali benefici generati dal progetto di riqualificazione urbana dell'ex Scalo Romana. Le trasformazioni derivanti dalla realizzazione di questo progetto generano esternalità positive, che si riflettono sul valore dell’affitto del terreno urbano. Queste, verranno quantificate in termini monetari tramite l'applicazione del metodo dei prezzi edonici. Il primo capitolo presenta l'evoluzione delle teorie sulla rendita fondiaria, dalla teoria ricardiana, fino al più recente sviluppo riguardante l’affitto dei terreni urbani. Il secondo capitolo mostra l’andamento del mercato immobiliare della città di Milano, contestualmente alla sua evoluzione demografica. Queste variabili sono necessarie, per comprendere le dinamiche dei prezzi immobiliari, successivamente analizzati tramite l’applicazione della metodologia menzionata. Il terzo capitolo si incentra sugli scali ferroviari milanesi dismessi e sui quartieri limitrofi ad essi, in particolare si focalizza sullo studio dell’Ex Scalo Romana e sull’Accordo di Programma, che fornisce le linee guida per il suo sviluppo, indispensabili per la stima dei futuri impatti sulle aree circostanti, e quindi sul mercato immobiliare. Infine, il quarto ed il quinto capitolo presentano rispettivamente la teoria dei prezzi edonici e la sua applicazione nel caso di specie - che permetterà, attraverso un modello di simulazione, la quantificazione economica dei benefici collettivi generati dalla realizzazione del progetto. I principali risultati, in termini di benefici collettivi, confermano il crescente valore del mercato immobiliare, grazie alla maggiore accessibilità al centro città, così come al miglioramento della qualità urbana e ambientale dell'area circostante.