Macroeconomic and property determinants of prime office rents in Europe : the study of seventeen cities

The study aims to identify the main macroeconomic and property variables affecting the office rental values in European cities over the period 2000 - 2019. Seventeen cities were selected for the analysis due to the significant role they played in the recent evolution of European real estate market. The factors identified as the most important in explaining the movements in office rental values by the existing literature were included in the study as explanatory variables: they are demand factors, i.e. GDP, employment, interest rate and inflation, and supply factors, i.e. total office floorspace and vacancy rate. The investigation was conducted by adopting the single-equation model and identifying two regression models for each city. The two models were subjected to various diagnostic tests to verify their reliability with respect to the assumptions underlying the application of the classical linear regression model. Subsequently, the models were compared according to their explanatory capacity and the correct satisfaction of the required assumptions. The best of the two models was chosen to discuss the results. Out of the total number of cities, it was possible to identify a model in twelve cities, as in the remaining ones the models were not able to properly satisfy the assumptions. The vacancy rate resulted as the most frequently significant variable in explaining rental values. This finding was contrary to the previous literature debate, which has instead identified demand side variables as most relevant. The other variables included in the study presented a relative importance in explaining office rents. The study outcomes suggest how the use of econometrics applied to real estate can constitute a valid support to the choices of investors regarding the management and allocation of funds in the European real estate market.

Lo studio si propone l’obiettivo di identificare le principali variabili macroeconomiche e immobiliari che contribuiscono a determinare i valori dei canoni d’affitto delle porzioni immobiliari o degli edifici ad uso ufficio nelle città europee nel periodo 2000 - 2019. Per questa analisi sono state individuate diciassette città, scelte in particolar modo considerando il ruolo significativo che hanno ricoperto nel recente sviluppo del mercato immobiliare europeo. Al fine di spiegare le variazioni dei canoni d’affitto degli uffici nelle città selezionate, nello studio sono state adottate le variabili che la letteratura in materia ha individuato come preponderanti nell’influenzare il valore dei canoni: esse includono sia fattori relativi alla domanda, ovvero il GDP, l’occupazione, i tassi di interesse e l’inflazione, sia fattori relativi all’offerta, ovvero la superfice totale ad uso ufficio e la percentuale di vacancy in ciascun mercato cittadino. L'indagine è stata condotta adottando il single-equation model e individuando due modelli di regressione per ciascuna città. I due modelli sono stati sottoposti a vari test per verificarne l'attendibilità, con particolare attenzione alle ipotesi alla base dell'applicazione del modello di regressione lineare classico. Successivamente, i modelli sono stati confrontati tra loro in riferimento alle loro capacità di produrre risultati significativi e al corretto soddisfacimento delle necessarie ipotesi. Infine, per ciascuna città è stato scelto il migliore dei due modelli per l’analisi finale dei risultati ottenuti. È stato possibile identificare un modello in dodici città, in quanto nelle rimanenti città i modelli non sono stati in grado di soddisfare adeguatamente le ipotesi richieste, e pertanto sono stati esclusi. L’analisi ha individuato il vacancy rate come variabile più frequentemente significativa nel contribuire a determinare i canoni d’affitto degli uffici. Questo risultato si è dimostrato in contraddizione rispetto agli esiti prodotti dalle precedenti ricerche, che hanno invece solitamente indicato le variabili relative alla domanda come le più rilevanti nello spiegare i valori dei canoni. Le altre variabili incluse nello studio hanno mostrato un ruolo meno significativo nel determinare i valori di affitto degli uffici. I risultati dello studio hanno infine sottolineato come l'utilizzo dell'econometria applicata al settore immobiliare possa costituire un valido supporto alle scelte degli investitori in ambito immobiliare, con particolare riferimento alla gestione e all’allocazione dei capitali nel mercato immobiliare europeo.