Recalling the sites and services approach. Housing Ghana's urban poor

Housing is a basic human right, without which survival becomes extremely challenging. In the Global South, the increasing pace of urbanisation has resulted in significant pressures on the available housing stock leading to huge housing deficits. These deficits are not rapidly plugged, as the supply of housing increases at a very lacklustre pace. This phenomenon is pushing several households, especially the urban poor, to resort to slum settlements. This process and trajectory are very evidently seen in rapidly urbanising Ghanaian cities. In this thesis, it is argued that most of the approaches being adopted to resolve the housing issues are very reactive, happen after-the-fact, and do not allow some autonomy from the direct beneficiaries (i.e., low-income households). It is, thus, imperative that policies try and adopt proactive and inclusive strategies. Therefore, the overarching aim of this study was to recall the long-abandoned “Sites and services” (S&S) model as a self-building approach to contribute to resolving low-income housing. Findings from the study show that the most important housing supply stakeholders in Ghana are both public and private, and both formal and informal operators. The informal operators involve individual households and the small-scale contractors they hire. This group employs incremental self-building strategies and significantly contribute to produce about 90% of housing. Results further reveal that the policy trajectory of Ghana strongly contributed to the precarity of the housing sector in the current dispensation. This validated the path-dependency hypothesis. From an empirical point of view, two case studies were analysed: one S&S initiative (i.e., Dandora Community Development Project) and one innovative aided self-help programme (i.e., Community Architects Programme). Analysis of both cases showed interesting project design, project finance, and project organisational innovations that worked very well. Contrarily, some crucial elements were identified as counterproductive and will have to be avoided in implementing future S&S. The lessons drawn from the empirical analysis were finally discussed in relation to the Ghanaian context, in order to define an abacus or toolbox of policy guidelines. Three key takeaways could be extrapolated from the work: 1) strongly encouraging the use of local building materials and vernacular techniques to reduce cost of housing, 2) involving traditional authorities to improve acceptability and sense of ownership, and 3) creating a technical assistance framework and network to offer practical designs and solutions.

La casa è un diritto umano fondamentale, senza il quale la sopravvivenza risulta inevitabilmente difficoltosa. Nel sud del mondo, il ritmo crescente dell'urbanizzazione ha portato a pressioni significative sul patrimonio immobiliare disponibile che hanno portato a enormi deficit abitativi. Questi deficit non vengono colmati poiché l'offerta degli alloggi evolve lentamente. Questo fenomeno spinge diverse famiglie, in particolare i poveri delle città, a ricorrere agli insediamenti informali. Questo processo e questa tendenza sono molto evidenti nell'urbanizzazione rapida delle città ghanesi. In questa tesi si sostiene che la maggior parte degli approcci adottati per risolvere i problemi abitativi sono improvvisati, accadono dopo l'emergere del problema e non consentono una certa autonomia dai beneficiari diretti (cioè le famiglie a basso reddito). È quindi fondamentale che le politiche cerchino di adottare strategie proattive e inclusive. Pertanto, l'obiettivo generale di questo studio è quello di rivalutare il modello di “Sites and Services” (S&S), abbandonati da tempo come approccio di autocostruzione, per contribuire a risolvere il problema degli alloggi a basso reddito. I risultati dello studio mostrano che i principali attori interessati nel mercato immobiliare in Ghana sono sia istituzioni pubbliche che privati, sia formali sia informali. Questi ultimi comprendono le singole famiglie e le piccole imprese che assumono, impiegano strategie di autocostruzione incrementali e contribuiscono in modo significativo alla produzione di circa il 90% degli alloggi. I risultati hanno inoltre rivelato che la situazione politica in Ghana ha fortemente contribuito alla precarietà del settore abitativo dei giorni nostri. Questo ha confermato l’ipotesi basata sulla teoria della path dependency. Da un punto di vista empirico, sono stati analizzati due casi studio: un'iniziativa S&S (Progetto Dandora) e un innovativo programma di auto-aiuto assistito (Community Architects). L'analisi dei casi studio ha mostrato interessanti spunti di innovazione nell'ideazione, nel finanziamento e nell'organizzazione del progetto che hanno funzionato molto bene. Al contrario, alcuni elementi cruciali sono stati identificati come controproducenti e dovranno essere evitati nell'attuazione futura di S&S. Gli insegnamenti tratti dall'analisi empirica sono stati infine discussi in relazione al contesto del Ghana, per arrivare a un abaco, un insieme di linee guida per le istituzioni governative. Tre aspetti chiave possono essere estrapolati dal lavoro: 1) incoraggiare fortemente l'uso di materiali da costruzione locali e tecniche popolari per ridurre i costi degli alloggi, 2) coinvolgere le autorità culturali per migliorare la credibilità e il senso di appartenenza e 3) creare un servizio di assistenza tecnica e una rete per offrire progetti e soluzioni pratiche.