Qualitative and parametric estimation of the management costs in office buildings

Within an Italian context in which the construction market is mainly characterized by buildings dating back to the ‘70s-‘90s, the issue of buildings management is taking on an increasingly important role. This thesis focuses on the evaluation of the office buildings management costs, with the aim of developing an analysis, underlining the significant aspects and the critical issues to lay the foundations for future research projects and insights about this type of tertiary property. Starting from a historical, technological and regulatory analysis of this intended use, from the current market that characterizes it and studying the theory relating to the main topic of the elaborate, we have come to note the presence of large gaps: in literature an almost total lack of studies and research projects for this type of building and at a regulatory level an absence of materials. Therefore, in the first part of the thesis the topics useful for understanding the elaborate are presented and existing tools and techniques to support management costs are shown. Case studies of office buildings in central and northern Italy are examined and they are compared with each other to develop a series of assessments. After finding inhomogeneity among the data provided and the absence of complete databases, a special tool is created for an organized and uniform collection of general, technical and economic data. With the re-elaboration of these data, benchmarks are identified and qualitative analyses are carried out, through the evaluation of various aspects: the incidence of the different management costs on the total expenses, the relationship of them with the area of the building, the consumptions, the relationship between operating costs and construction costs and an analysis of the total life cost of the buildings in question. The emphasis is also placed on the importance of planning and controlling expenses through the use of scheduled maintenance. In conclusion, the thesis wants to emphasize the complexity and the importance of management costs, which require control and monitoring during the useful life of the building, with the hope that this work can be an aid or food for thought for professionals in the sector.

All’interno di un contesto italiano in cui il mercato delle costruzioni è prevalentemente caratterizzato da edifici risalenti agli anni ‘70-‘90, il tema della gestione degli immobili assume un ruolo sempre più rilevante. Questa tesi si focalizza sulla valutazione dei costi di gestione degli edifici adibiti ad ufficio, con l’obbiettivo di svilupparne un’analisi, sottolineando gli aspetti significativi e le criticità per gettare le basi per future ricerche e approfondimenti su tale tipologia di immobile terziario. Partendo da un’analisi storica, tecnologica e normativa di tale destinazione d’uso, dal mercato attuale che la caratterizza e studiando la teoria relativa all’argomento principale dell’elaborato, si è arrivati a constatare la presenza di grosse lacune: in letteratura una quasi totale mancanza di studi e ricerche per questa tipologia di edificio e a livello normativo un’assenza di regolamentazione. Nella prima parte dell’elaborato vengono dunque esposti gli argomenti utili alla comprensione del progetto di tesi e vengono mostrati strumenti e tecniche esistenti a supporto dei costi di gestione. Si prendono in esame come casi studio degli edifici adibiti ad ufficio nel centro e nord Italia e si mettono a confronto per sviluppare una serie di valutazioni. Dopo un riscontro di disomogeneità tra i dati forniti e l’assenza di database completi, viene creato un tool apposito per una raccolta organizzata ed uniforme di dati generali, tecnici ed economici. Con la rielaborazione di tali dati vengono in seguito individuati benchmark ed effettuate analisi qualitative attraverso la valutazione di diversi aspetti: l’incidenza dei vari costi di gestione sul totale delle spese, il rapporto di questi con l’area dell’edificio, l’andamento dei consumi, il rapporto tra i costi di gestione con quelli di costruzione e un’analisi del costo totale degli edifici in esame. Viene inoltre posto l’accento sull’importanza di una pianificazione e un controllo delle spese tramite l’uso della manutenzione programmata. In conclusione, la tesi vuole porre l’accento sulla complessità e sull’importanza dei costi di gestione, che necessitano di controllo e monitoraggio durante la vita utile dell’edificio, con la speranza che questo lavoro possa costituire un aiuto o uno spunto di riflessione per i professionisti del settore.