Last mile logistic and real estate market

The research investigates the Logistics sector focusing on the Last Mile segment of the Supply chain. The evolution in recent years of the eCommerce market had a strong impact on the organizational models of the logistics operators which are now obliged to respond to the high standards required by the customers. To limit the negative externalities caused by the increased number of deliveries in the urban context, the City Logistic theory had to evolve at the same time of the augmented freight traffic volume. Although the theory has reached a solid and structured dimension, still it is little applied in the real context. Today the logistics operators and administrators face the challenges of the Last Mile distribution through models which are not integrated and focus only on partial solution, depending on the point of view of interest: private or public. The eCommerce had modified the traditional scheme of the Supply Chain, forcing the Logistics operators to create new business models able to manage the high volume, diversified and volatile demand of the consumers. The extreme importance of the Logistic sector is witnessed by the strong growth of the investment in the real estate market across all the European Union. The Investors and the Logistic operators are focusing on buildings which have high standards and high-quality levels which are fundamental factors of the buildings to respond, not only to the actual need of the Last Mile logistic, but also to the future ones. Indeed, the request of the real estate market for the logistic buildings is rapidly evolving to meet the needs of the “advance logistics” and the environmental and social issues. Robotics, automation, and digitalization are the main drivers which are changing the technical characteristic of the different types of warehouses along the Supply Chain. New assessment models are needed to provide a holistic evaluation of the building which integrate different dimensions: technical characteristics, location, environmental sustainability, workers’ welfare. The essay end with a spark for future research on the reuse of the abandoned industrial buildings which proliferate in the periphery of the urban areas.

La ricerca indaga il settore Logistico concentrandosi sul segmento del Last Mile della Supply Chain. L’evoluzione degli ultimi anni del mercato dell’eCommerce ha avuto un forte impatto sui modelli organizzativi degli operatori logistici che sono stati obbligati a rispondere agli elevati standard richiesti dai clienti. Per limitare le esternalità negative causate dall’aumento del numero di consegne nel contesto urbano, la teoria della City Logistics ha dovuto evolversi contemporaneamente all’aumento del volume del traffico merci. Sebbene la teoria abbia raggiunto una dimensione solida e strutturata, è ancora poco applicata nel contesto reale. Oggi gli operatori logistici e gli amministratori affrontano le sfide della distribuzione Last Mile attraverso modelli che non sono integrati e che si concentrano solo su soluzioni parziali, a seconda del punto di vista di interesse: privato o pubblico. L’eCommerce ha modificato lo schema tradizionale della Supply Chain, costringendo gli operatori logistici a creare nuovi modelli di business in grado di gestire l’elevato volume, la domanda diversificata e volatile dei consumatori. L’importanza del settore Logistico è testimoniata dagli elevati investimenti nel mercato immobiliare in tutta l’Unione Europea. Gli Investitori e gli Operatori Logistici si stanno concentrando su edifici con elevati standard e alti livelli di qualità, fattori fondamentali per rispondere alle esigenze attuali e future della logistica Last Mile. La richiesta del mercato immobiliare per gli edifici logistici si sta rapidamente evolvendo per soddisfare le esigenze della “logistica avanzata” e le questioni ambientali e sociali. Robotica, automazione e digitalizzazione sono i principali driver che stanno cambiando le caratteristiche delle diverse tipologie di magazzini lungo la Supply Chain. Sono necessari nuovi modelli di valutazione per fornire un giudizio olistico degli edifici che integri le diverse dimensioni: caratteristiche tecniche, ubicazione, sostenibilità ambientale, benessere dei lavoratori. Il saggio si conclude con uno spunto per future ricerche sul riutilizzo degli edifici industriali abbandonati disseminati nelle periferie delle aree urbane.