Non-speculative co-operative housing in Novate Milanese. Anticipating the increase of land prices in the Northern periphery of Milan

The great number of urban regenerations done, on-going or planned in the city of Milan is due to its legacy of the 60’s, when Milan was a booming industrial city. It actually concerns more or less all the land in-between Turin and Milan. That leaves us today, after our society shifted from industrial to service economy, a high number of lands not in used anymore. The municipality of Milan is firstly putting in regeneration the lands closer to the historic city-center and therefore highly attractive for investors. Nevertheless the list of dismissed areas in Lombardy is still long and composed by sites with very different contexts. I believe this list is an opportunity to initiate a social resistance to the land’s value speculation. If in the 50’s the solution for equal distribution of affordable housing was majorly the state’s owned constructions, called social housing, at the moment a lot of different economic strategies have been elaborated. Those are particularly interesting for how the role of the State changed, it is not the protagonist of the operation anymore, allowing an emancipation of social action from political actors in power. For the specific case of Milan, the fate of ALER (Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale) put in doubt the efficency and ability of the State to own, construct and maintain residential buildings. As an alternative to privatization of property which has for consequence an uneven allocation of land and exclusive neighborhoods, but also an alternative to public social housing that the municipality is not able to provide any more, the co-operative ownership and land management is a financial and social organization that is non-speculative and social inclusive. In order to make these co-operative initiatives affordable and accessible for all, the land’s price is the main obstacle. To this extent, I will consider that the role of the municipality in the development of a more equal and affordable housing stock is limited to giving access to the dismissed areas, taking form by a long-term (75 years) leasing contract at very low and fixed rent. Coming back to the list of dis-used areas of Lombardy, most of them are in the periphery of Milan. In my opinion, it is periphery today but will be considered the city tomorrow. In fact, looking at the history of Milan there always was an extent of the limits of the city. When the urban realm grows, eventually the limits will follow. From the spanish walls to the Beruto plan to Milan’s contemporary boundaries, the city has more than double. In the light of the intensive works happening, mainly in the outskirts or just before it, I would like to speculate that some of the nowadays periphery will become part of the city and therefore impacting a rising of land’s prices there in the near future. To conclude, I would argue that anticipating the speculation of land’s prices in the periphery, with the non-speculative co-operative ownership and land management, developed on the dismissed areas provided by the municipality, can be one of the strategy to have more equal distribution of land and access to quality housing in Milan’s future.

Il gran numero di opere di rigenerazione urbana effettuate, in corso o pianificate per la città di Milano è dovuto al lascito degli anni '60, quando la città era un centro industriale in forte espansione. Ciò che resta, oggi che il modello economico è passato da un'economia prettamente industriale ad una basata maggiormente sui servizi, è un'elevata quantità di aree dismesse. Tale fenomeno interessa in senso più ampio anche il territorio compreso tra Torino e Milano. Il Comune di Milano sta lanciando diverse iniziative di rigenerazione di aree dismesse, focalizzandosi in primo luogo su quelle più prossime al centro storico, e quindi di maggior interesse per gli investitori. Ciononostante, la Lombardia presenta una lista ancora ricca e variegata di tali siti. In tale contesto, ritengo che queste aree rappresentino l'opportunità di anteporre l'interesse sociale della città a quello della speculazione edilizia. Se negli anni ’50 la soluzione per un’equa distribuzione di alloggi di edilizia popolare-convenzionata era affidata soprattutto allo Stato, oggi vengono utilizzati molteplici approcci, che permettono una maggiore indipendenza dall’apparato pubblico e dalla guida politica del momento. Nel caso specifico di Milano, l’operato di ALER (Azienda Lombarda per l’Edilizia Residenziale) sembrerebbe mettere in dubbio l’abilità e l’efficacia del Comune di costruire, gestire e manutenere complessi di edilizia residenziale pubblica. Il modello cooperativo di proprietà e gestione delle aree di possibile sviluppo di edilizia convenzionata rappresenta pertanto un’alternativa alla privatizzazione, quale conseguenza di una distribuzione non equa degli spazi edificabili e dei quartieri esclusivi, ma anche alla gestione comunale dell’edilizia residenziale popolare. Le cooperative sono un’organizzazione socio-economica a carattere non speculativo ed inclusivo. Ad oggi, il prezzo d’acquisto delle aree, resta il maggior ostacolo all’implementazione e all’accesso alle iniziative di carattere cooperativo. Conseguentemente, il ruolo comunale nello sviluppo di una più ampia offerta di edilizia convenzionata resta limitato alla consegna in concessione per periodi relativamente lunghi (circa 75 anni) delle aree dismesse a canoni calmierati. Con riferimento alla lista dei siti disponibili in Lombardia, la maggior parte si trovano in zone periferiche di Milano, che col passare degli anni verranno sempre più inglobate dalla città, in linea con l’evoluzione storica dei confini dei suoi confini. Fin dall’antichità infatti l’espansione dei confini ha seguito quella della città: dalle mura spagnole, al Piano Beruto ai confini contemporanei di Milano, la superficie cittadina è più che raddoppiata. Alla luce degli sviluppi edilizi intensivi di oggi, soprattutto nei sobborghi o subito a ridosso di questi, è plausibile ritenere che alcune delle attuali periferie diverranno nel prossimo futuro parte integrante della città, con conseguente impatto sui prezzi d’acquisto delle aree edificabili. In conclusione, si può ritenere che il modello cooperativo di proprietà, sviluppo e gestione non speculativa di aree dismesse concesse dal Comune, potrebbe rappresentare una soluzione per anticipare l’aumento speculativo dei prezzi di tali aree e l’opportunità per una distribuzione ed accesso più equo ad un’edilizia residenziale di qualità nel futuro di Milano.