Key performance indicator (KPI) come strumento per il controllo dei costi di costruzione. Proposta di un modello di controllo per la riduzione dei costi di costruzione e applicazione a un caso reale

The object of this work is the identification of a model for estimating the cost of building construction, through the use of dimensional indicators, called KPI, with the elaboration of a spreadsheet. The verification of the validity of the model happens through the comparison between the previewed cost and the defined effective cost for means of the amounts drawn from the winning offers in the tender. The model that will be proposed, to difference of the main models in use, will investigate on the existing dimensional relations between the variables that influence the cost of construction, without to execute a comparison with theoretical models of base dependent on the building typology. The objective is to generate a generally valid model, without any limitation due to the intended use or construction technology. It will be indicated, therefore, a working method, that can be developed for different building typologies but that, in this specific case, will be limited to residential buildings. In fact, this control model can be updated by studying the dimensional relationships of other building types so that it can be used in other cases as well. The necessity to estimate a cost of realization is born from different reasons, it is evident in fact, that the involved subjects are intentional to have since the first phases of planning the control of the financial aspects that will be able to derive from the putting in work. The cost estimate, in fact, allows the client to choose already in the preventive phase more design alternatives, discarding also some considered too expensive. The possibility to know from the beginning how much they can cost, in concrete terms, the project choices that you want to realize, will influence the ability of the project to answer to the requirements expressed from the committenza. The attention will be paid to the preliminary phase that constitutes, due to the low level of definition of the project, the moment in which the uncertainty of the estimate is highest. To have a sufficiently precise information, already in preliminary phase, it concurs to the promoter of the building activity to draw up the budget reducing the risk of not being able to reenter in the expenses. As you can see, through this model, the developer will have the possibility of being able to maintain a certain level of quality in the project, obviously within financial limits, optimizing what are the developments of the spaces according to the trend of the real estate market. For what has been said, the subject to which this work is addressed is the promoter of the building activity. Aspects regarding the cost of construction will be addressed, understood as the price that must be paid to the builder.

L’oggetto di questo lavoro di tesi è l’individuazione di un modello di stima dei costi di costruzione degli immobili, attraverso l’utilizzo di indicatori dimensionali, chiamati KPI, con l’elaborazione di un foglio di calcolo. La verifica della validità del modello avviene attraverso il confronto tra il costo previsto e il costo effettivo definito per mezzo degli importi ricavati dalle offerte vincenti in sede di gara di appalto. Il modello che sarà proposto, a differenza dei principali modelli in uso, indagherà sulle relazioni dimensionali esistenti tra le variabili che influiscono sul costo di costruzione, senza eseguire un confronto con modelli teorici di base dipendenti dalla tipologia edilizia. L’obiettivo è quello di generare un modello generalmente valido, senza alcuna limitazione dovuta alla destinazione d’uso o alla tecnologia costruttiva. Si indicherà, quindi, un metodo di lavoro, che potrà essere sviluppato per diverse tipologie edilizie ma che, in questo specifico caso, sarà limitato agli immobili ad uso residenziale. Infatti, questo modello di controllo potrà essere aggiornato studiando i rapporti dimensionali di altre tipologie edilizie così da poterlo usare anche in altri casi. La necessità di stimare un costo di realizzazione nasce da diversi motivi, è evidente infatti, che i soggetti coinvolti siano intenzionati ad avere sin dalle prime fasi di progettazione il controllo degli aspetti finanziari che potranno derivare dalla messa in opera. La stima dei costi, infatti, permette al committente di scegliere già in fase preventiva più alternative progettuali, scartandone anche alcune ritenute troppo onerose. La possibilità di conoscere sin da subito quanto possano costare, in termini concreti, le scelte progettuali che si vogliono realizzare, influirà sulla capacità del progetto di rispondere alle esigenze espresse dalla committenza. L’attenzione sarà rivolta alla fase preliminare che costituisce, a causa dello scarso livello di definizione del progetto, il momento in cui l’incertezza della stima è più alto. Avere un’informazione sufficientemente precisa, già in fase preliminare, consente al promotore dell’attività edilizia di redigere il budget riducendo il rischio di non poter rientrare nelle spese. Come si potrà vedere, attraverso questo modello, il committente avrà la possibilità di poter mantenere un certo livello qualitativo del progetto, ovviamente nei limiti finanziari, ottimizzando quelli che sono gli sviluppi degli spazi secondo l’andamento del mercato immobiliare. Per quanto detto, il soggetto a cui tale lavoro si rivolge è il promotore dell’attività edilizia. Saranno affrontati gli aspetti riguardanti il costo di costruzione, inteso come prezzo che dovrà essere corrisposto al costruttore.