The role of the facility manager in the corporate world. The management and maintenance of the facilities of Hadrian's Villa, Villa d'Este and the Sanctuary of Hercules Victor in Tivoli by Facility S.r.l.

The objective of this thesis is to demonstrate how the ordinary and extraordinary maintenance of systems of any type (thermal, electrical, water-sanitary and fire-fighting) located in buildings both for private use and, in this case, for the Public Administration (PA) is a complex but extremely important issue for the community, as this sector contributes significantly to the involvement of different professional figures and to the synergy that is created between them. Furthermore, maintenance is also important for technical, social, economic and environmental reasons. From a technical point of view, carrying out maintenance on the systems means making sure that they work correctly and adequately to all the needs, especially for the well-being of the users ones, which means that the systems and all the parts that compose them are free from faults and anomalies of various types, with the aim that they perform their function correctly and, above all, safely. From a social point of view, the maintenance of the systems makes it possible to ensure the user the necessary well-being when it is necessary to make use of the building subject to maintenance (heating, ventilation, DHW). From an economic point of view, the maintenance of the plants must guarantee to the client that the investment required for this operation was economically advantageous. The purpose of maintenance, managed through Facility Management (FM) services, is to improve efficiency: the client (whether public or private) would probably spend more if he were to take care of it himself. From an environmental point of view, maintenance also permits to check whether the systems to be placed are approved or not: in the latter case, it’s up to the maintenance technician to ensure that the system complies with current legislation regarding CO2 emissions and its consequent environmental impact. This process, as we will see, encounters several difficulties, above all due to the continuous updates concerning everything that speaks of environmental sustainability and the entire legislature that deals with it, in addition to the fact that each Italian region has its own legislature. Facility Management becomes even more important and significant if the systems to be maintained are located inside a historic building considered a National Cultural Heritage, which means that it is protected by the State (in this case, the Italian State). Even more emblematic if these buildings have also been declared World Heritage Sites by UNESCO (Hadrian’s Villa and Villa d’Este). This situation will be analyzed during the thesis. The maintenance of the systems located in three tourist sites in Tivoli, just outside Rome, will be taken as a case study: Hadrian’s Villa, Villa d’Este and the Sanctuary of Hercules Victor.

L'obiettivo di questa tesi è di dimostrare come l’attività della manutenzione ordinaria e straordinaria degli impianti di qualsiasi tipologia (termici, elettrici, idrico-sanitari e antincendio) ubicati in edifici sia ad uso privato che, in questo caso, della Pubblica Amministrazione (PA) sia una questione complessa ma estremamente importante per la comunità, in quanto questo settore contribuisce in modo significativo al coinvolgimento di diverse figure professionali e alla sinergia che si viene a creare tra esse. Inoltre, fare manutenzione è importante anche per motivi tecnici, sociali, economici e ambientali. Da un punto di vista tecnico, fare manutenzione degli impianti significa assicurarsi che funzionino correttamente e adeguatamente a tutte le esigenze, soprattutto per il benessere dell’utenza, il che significa che gli impianti e tutte le parti che li compongono sono esenti da guasti e anomalie di vario tipo, al fine di svolgere la loro funzione in modo corretto e, soprattutto, sicuro. Da un punto di vista sociale, la manutenzione degli impianti permette di assicurare all'utenza il benessere necessario quando si deve fare uso dell'edificio oggetto della manutenzione (riscaldamento, ventilazione, ACS). Da un punto di vista economico, la manutenzione degli impianti deve garantire al committente che l'investimento richiesto per questa operazione sia stato economicamente vantaggioso. Lo scopo della manutenzione, gestita tramite servizi di Facility Management (FM), è di migliorare l'efficienza: il committente (pubblico o privato che sia) spenderebbe probabilmente di più se fosse lui stesso ad occuparsene in proprio. Da un punto di vista ambientale, la manutenzione permette anche di verificare se gli impianti da sistemare siano omologati o meno: in quest'ultimo caso, spetta al manutentore assicurarsi che l'impianto sia conforme alla normativa vigente in materia di emissioni di CO2 e del suo conseguente impatto ambientale. Questo processo, come si vedrà, riscontra diverse difficoltà, soprattutto a causa dei continui aggiornamenti che riguardano tutto ciò che parla della sostenibilità ambientale e di tutta la legislatura che ne tratta, oltre al fatto che ogni Regione italiana ha una sua propria legislatura. Il Facility Management diventa ancora più importante e significativo se gli impianti da mantenere sono collocati all'interno di un edificio storico considerato Patrimonio culturale nazionale, il che vuol dire che è tutelato dallo Stato (in questo caso, lo Stato italiano). Ancora più emblematico se questi edifici sono stati anche dichiarati Patrimonio dell'Umanità dall'UNESCO (Villa Adriana e Villa d’Este). Questa situazione verrà analizzata nel corso della tesi. Si prenderà come caso studio la manutenzione degli impianti situati in tre siti turistici presenti a Tivoli, appena fuori Roma: Villa Adriana, Villa d’Este e Santuario di Ercole Vincitore.