The residential rental market as an alternative investment. A case study: build or buy to rent ?

As a result of the pandemic, the real estate market has shifted, and the fundamentals of that market may be changing. In fact, the residential sector is also beginning to see the entry of large institutional investors. Therefore, it is useful to conduct an analysis aimed at determining the possibility that the residential market, in particular the rental market, may become a substitute for the more traditional office rental market, from the perspective of institutional investors or large private investors seeking stable returns over the long term. Milan was analyzed as a city in the forefront of innovative trends. As usual, to analyze a market it is necessary to start from the analysis of its demand and in this case the demand starts from the local demographic and economic study. Another determining factor in this market is the change in the paradigm regarding the house: in the past the house was synonymous with stability, today the house has become a service. In addition, the job insecurity of the new generations has made, in some ways, renting no longer an option, but an imperative. However, there is also another segment of demand that, for reasons that are not only economic, turns to the rental market: this segment in fact seeks flexibility, mobility and greater liquid availability and is made up of labor immigration, millennials and students. This is demonstrated by the fact that there is, on average, a positive correlation between purchase prices and rental prices, and therefore also between the respective demands (despite the anti-cyclical nature of the rental market), consequently, it can be concluded that the demand for rent is driven by different factors than the demand for buying and selling. In addition, conducting a specific analysis between supply and demand for rental apartments, with the hypothesis of an economic equilibrium of the market and an inelasticity of supply, it can be seen that there is an excess of demand which explains why many international groups are entering this market. However, from a business point of view, it must be borne in mind that in Italy the management of large residential rental properties is burdened by fiscal and legal constraints that hinder its development. In fact, considering the rental process, it can be seen that the process is characterized by a flow of income and expenditure that is not constant, while taxation is. Another factor to consider is that to date, in Italy, there is still no industrial level rental market, as the rental market is mainly managed (95%) by private individuals, with a product built for sale and not suitable for renting. Thus, the undertaking of important development initiatives is fundamental for the growth of this market segment, leading to the definition of the Build-to-Rent phenomenon, an asset class capable of generating good social returns and, therefore, satisfying the ESG parameters required today. With regard to the economic-financial context, the yields of the rental market have become attractive today thanks to the low cost of money, thus making rent a new potential financial asset. However, build to rent guarantees both the stable and secure returns of long-term core investments thanks to rent management, and the higher returns linked to the development phase and therefore to value-added investments. In order to better analyze the profitability of build to rent, a quantitative analysis was conducted on a case study, comparing this model to the more usual buy to rent. The project area is located in the Precotto district in Milan. The analysis shows that, operating with a build to rent investment, two types of benefits are obtained: the first deriving from a value-added investment and, therefore, very profitable and in a short time (although riskier), the second deriving from a core investment thanks to the management of the property, with lower returns and over a longer period of time, but at the same time safer as resulted by the risk analysis. In addition, the Monte Carlo analysis and the sensitivity analysis conducted on the two models, have shown that the buy to rent is more vulnerable than the build to rent because, having lower returns, if some variables were to change, the operation would risk no longer being sustainable. Finally, wanting to determine if the residential rental market can be a substitute for the office rental market, factors such as stability, landlord-tenant relationship, occupancy rate and yields were evaluated, concluding that residential rental has similar resilience to core commercial office and core retail, providing a secure income stream just like long-term infrastructure.

A seguito della pandemia, il mercato immobiliare, insieme ai suoi fondamenti, potrebbe cambiare. Il settore residenziale, per esempio, sta iniziando a vedere l'ingresso di grandi investitori istituzionali. Pertanto, è utile condurre un'analisi volta a determinare la possibilità che il mercato residenziale, in particolare quello degli affitti, possa diventare un sostituto del più tradizionale mercato degli affitti per uffici dal punto di vista degli investitori istituzionali o dei grandi investitori privati che cercano rendimenti stabili nel lungo periodo. Milano è stata presa in analisi in quanto città all'avanguardia delle tendenze innovative. Come di consueto, per analizzare un mercato è necessario partire dall'analisi della sua domanda e in questo caso la domanda parte dallo studio demografico ed economico locale. Pertanto, fattore determinante in questo mercato è il cambiamento del paradigma riguardante la casa: in passato la casa era sinonimo di stabilità, mentre oggi la casa è diventata un servizio. Inoltre, la precarietà lavorativa delle nuove generazioni ha reso, per certi versi, l'affitto non più un'opzione, ma un imperativo. Tuttavia, c'è anche un altro segmento di domanda che, per ragioni non solo economiche, si rivolge al mercato dell'affitto: questo segmento infatti cerca flessibilità, mobilità e maggiore disponibilità di liquidità ed è costituito da immigrazione lavorativa, millennials e studenti. Ciò è dimostrato dal fatto che esiste, in media, una correlazione positiva tra prezzi di acquisto e prezzi di affitto, e quindi anche tra le rispettive domande (nonostante l'anticiclicità del mercato dell'affitto), di conseguenza si può concludere che la domanda di affitto è guidata da fattori diversi rispetto alla domanda di compravendita. Inoltre, conducendo un'analisi specifica tra la domanda e l'offerta di appartamenti in affitto, con l'ipotesi di equilibrio economico del mercato e un'anelasticità dell'offerta, si nota un eccesso di domanda che spiega perché molti investitori internazionali stiano entrando in questo mercato. Tuttavia, da un punto di vista imprenditoriale, bisogna considerare che in Italia la gestione di grandi immobili residenziali in affitto è gravata da vincoli fiscali e legali che ne ostacolano lo sviluppo. Infatti, analizzando l’iter locativo, si osserva che esso è caratterizzato da un flusso di entrate e uscite che non è costante, mentre la tassazione lo è. Un altro fattore da considerare è che ad oggi, in Italia, non esiste ancora un mercato della locazione di livello industriale, in quanto esso è gestito prevalentemente (95%) da privati, con un prodotto costruito per la vendita e non adatto alla locazione. Pertanto, l'avvio di importanti iniziative di sviluppo è fondamentale per la crescita di questo segmento di mercato, portando alla definizione del fenomeno del Build-to-Rent, un asset class in grado di generare un buon rendimento economico e sociale e, quindi, di soddisfare i parametri ESG oggi indispensabili. Per quanto riguarda il contesto economico-finanziario, i rendimenti del mercato dell'affitto sono diventati oggi interessanti grazie al basso costo del denaro, rendendo così l'affitto un nuovo potenziale asset finanziario. Il build to rent garantisce sia i rendimenti stabili e sicuri degli investimenti core a lungo termine grazie alla gestione degli affitti, sia i rendimenti più elevati legati alla fase di sviluppo e quindi agli investimenti a value added. Per meglio analizzare la redditività del build to rent, è stata condotta un'analisi quantitativa su un caso studio, confrontando questo modello con il più usuale buy to rent. L'area del progetto si trova nel quartiere di Precotto, a Milano. L'analisi mostra che, operando con un investimento build to rent, si ottengono due tipi di benefici: il primo derivante da un investimento value added e, quindi, molto redditizio e in breve tempo (anche se più rischioso), il secondo derivante da un investimento core grazie alla gestione dell'immobile, con rendimenti inferiori e in un periodo di tempo più lungo, ma allo stesso tempo più sicuro, come è risultato dall'analisi del rischio. Inoltre, l'analisi Monte Carlo e la sensitivity analysis condotte sui due modelli, hanno dimostrato che il buy to rent è più vulnerabile del build to rent perché, avendo rendimenti inferiori, al variare di alcune variabili l'operazione rischierebbe di non essere più sostenibile. Infine, volendo determinare se il mercato degli affitti residenziali può essere un sostituto del mercato degli affitti per uffici, sono stati valutati fattori come la stabilità, il rapporto proprietario-inquilino, il tasso di occupazione e i rendimenti, concludendo che l'affitto residenziale ha una resilienza simile al core commercial office e al core retail, fornendo un flusso di reddito sicuro proprio come le infrastrutture a lungo termine.