La valutazione economica di grandi progetti urbani : la metodologia dei prezzi edonici

Scopo di questo lavoro è mostrare come i benefici economici in termini di incremento del valore immobiliare del patrimonio interessato da una trasformazione urbana, possono essere in buona misura stimati ex-ante l’intervento sulla base della teoria della rendita fondiaria e tramite la metodologia econometrica dei prezzi edonici. Nel primo capitolo verrà presentata una rassegna delle principali teorie riguardanti la rendita fondiaria e saranno evidenziati i fattori che ne determinano lo sviluppo Si presenterà successivamente la metodologia econometria dei prezzi edonici evidenziandone i fondamenti teorici, le origini, i campi applicativi e la sua forma moderna, sottolineandone criticità e pregi (Cap. 2). Sarà presentato successivamente un caso applicativo innovativo (frutto del lavoro di un gruppo di ricerca del Politecnico di Milano) che rappresenta il primo tentativo in Italia e all’estero di utilizzo della metodologia, finora applicata solo a valutazioni ex-post di progetti urbanistici, per una definizione ex-ante dell’impatto sui valori immobiliari di un progetto di trasformazione urbana (Cap. 3). Si proporranno inoltre nel capitolo conclusivo, in un’ottica di project management, considerazioni riguardo tempi, risorse, costi e benefici di un simile progetto di valutazione. Verrà anche evidenziato come la metodologia possa fornire un importante contributo per la valutazione degli accordi di partenariato pubblico privato (PPP) soprattutto per la realizzazione di opere pubbliche che non presentano una redditività intrinseca e dove la cessione al privato di valori immobiliari può essere determinante per il suo coinvolgimento (come nel caso dell'interramento di un tratto urbano di ferrovia a differenza ad esempio di un ponte con pedaggio).