Flexibility, mixitè and dynamism : a definition of the best practices for the long-term strategy of hybrid hospitality

Since 2015, the year in which the first hybrid structure between a hotel and an office complex also suitable for long stays opened in Europe, hotels have proved to be an asset class capable of overcoming the classic concept of space in which to stay overnight. This trend, however, finds its roots in similar projects developed in other parts of the world a few years earlier and represents a more mature evolution that also assumes an important social role. Through the integration of a sense of community and innovative concepts, an ever-increasing number of hybrid projects have been created, consisting of hubs for different uses capable of responding to the multiple needs of guests, local citizens and companies. In the context of economically uncertain times, the transversal use of spaces has allowed a new hospitality business model and an effective response to the changing needs of demand: the union of good, shared workplaces, meeting rooms, co-working spaces and hotel rooms with the option of working and different facilities contributes to creating a place capable of offering flexible workspaces and a dynamic environment. The aim of this thesis is to define a series of Best practices for an investment strategy in the hybrid hotels real estate typology, in order to outline the activities and the characteristics that can best suit the different real estate markets in the major region of the world (America, Asia- Pacific, Middle East and Africa, Europe), highlighting specificities and commonalities between them. This thesis will be articulated, at first, with an introduction aimed at analyzing the current society and the changes to which it is subject, in order to be able to determine solid starting points related to the actual needs outlined. Then, this will be followed by the definition and the study of some benchmarks in the global and European experience related to the hybrid hotels industry, which will provide the basis for the delineation of the standardized principles that can be replicated in future possible investment activities. Finally, the personal assumptions based on the previous quantitative and qualitative analyses will be checked and verified by means of a survey submitted to the main actors in the real estate investment scenario – meaning REIT and investment companies (institutional, private equities, banks, insurance companies, real estate funds, SICAF and SGR) – in Italy and in the macro regions worldwide, in order to define more precisely the general actions that constitute the Best practices object of the thesis.

A partire dal 2015, anno in cui in Europa è avvenuta l’apertura della prima struttura ibrida tra un hotel ed un complesso ad uffici adatto anche per lunghi soggiorni, gli hotel hanno dimostrato di essere una asset class capace di superare la classica concezione di spazio in cui pernottare. Questo trend, comunque, trova le sue radici in progetti simili sviluppati in altre parti del mondo già qualche anno prima e rappresenta una loro evoluzione più matura che assume anche un importante ruolo sociale. Per mezzo dell’integrazione di senso di comunità e concept innovativi, è stata data vita ad un numero sempre maggiore di progetti ibridi, costituiti da hub per differenti usi in grado di rispondere alle molteplici esigenze di ospiti, cittadini locali ed imprese. Nel contesto di tempi economicamente incerti, l’uso trasversale degli spazi ha permesso un nuovo modello di business dell’ospitalità ed una risposta efficace alle mutate esigenze della domanda: l’unione di luoghi di lavoro condivisi di qualità, sale riunioni, spazi di co-working e camere d’albergo con possibilità di lavoro e numerosi servizi contribuisce a creare un luogo capace di offrire spazi di lavoro flessibili e un ambiente dinamico. L'obiettivo di questa tesi è definire una serie di Best practices per una strategia di investimento nella tipologia immobiliare degli hotel ibridi, al fine di delineare le attività e le caratteristiche che meglio possono adattarsi ai diversi mercati immobiliari nelle principali regioni del mondo (America, Asia-Pacifico, Medio Oriente e Africa, Europa), evidenziando specificità e punti in comune tra di esse. Questa tesi sarà articolata, in un primo momento, mediante un'introduzione volta ad analizzare la società attuale e i cambiamenti a cui è soggetta, al fine di poter determinare solidi punti di partenza relativi alle effettive esigenze delineate. Seguirà, poi, la definizione e lo studio di alcuni benchmark nell'esperienza globale ed europea relativa al settore alberghiero ibrido, che forniranno le basi per la delineazione di principi standardizzati e replicabili in future possibili attività di investimento. Le ipotesi personali basate sulle precedenti analisi quantitative e qualitative, infine, saranno verificate attraverso un'indagine presentata ai principali attori dello scenario degli investimenti immobiliari – ovvero REIT e compagnie di investimento (istituzionali, private equities, banche, compagnie di assicurazione, fondi di investimento immobiliare, SICAF e SGR) – in Italia e nelle macroregioni del mondo, in modo da definire in maniera più puntuale le azioni generali che compongono le Best practices oggetto della tesi.