Sistema di rating per edifici logistici. Uno strumento di valutazione delle performance per l'orientamento degli investimenti attraverso la riduzione del rischio

International commerce's increasing complexity is translated into greater length and criticalness of the supply chain. Amongst the many links that make up this chain, in this thesis, the author analyses that of logistics structures. In particular he focuses on the properties which are most representative of this sector: the warehouses containing pallets. In fact this type of structure is the one that attracts the most consistent attention, gaining the interest of both logistic and real estate operators. From the latter a tangible need emerges for a definition of the performance of the warehouses ; this demand is due to the requirement of having a general standard on the market, which would allow an objective evaluation of quality, thus replacing today's stochastic classification. This would allow to take decisions firstly with reference to the design and feasibility of the property development, and thus to the criteria of investment, rendering a concrete and transparent contribution to the evaluation of the overall risk. Furthermore, after examining the current state of the art, the thesis suggests a score rating system, which reduces costs and time, and allows to evaluate the performance of the logistics warehouses. This mean was conceived in relation to key operators of the sector, thus granting detailed verification of the methods and the structure. Whatsmore, the system has been tested to ascertain its concrete usage. In fact, the thesis comes to a close with the presentation of 5 case studies.

La crescente complessità del commercio internazionale si traduce in una maggiore lunghezza e criticità della supply chain. Tra i molti anelli che compongono tale catena, nella presente tesi, l'autore analizza quello degli edifici dedicati alla logistica. L'attenzione si focalizza sugli immobili più rappresentativi del comparto: i magazzini porta pallet. In effetti si tratta della tipologia più consistente che catalizza l'interesse degli operatori logistici e di quelli del settore immobiliare-real estate. Da questi ultimi emerge la concreta esigenza di una definizione delle performance degli edifici (magazzini per la logistica); tale esigenza è da ricondurre alle necessità di poter individuare uno standard condiviso dal mercato, che consenta di valutarne oggettivamente la qualità, superando il carattere di aleatorietà che ancora oggi ne contraddistingue la classificazione. Una simile soluzione consentirebbe di orientare le scelte, in primis con riferimento alla progettazione e agli studi di fattibilità (sviluppo immobiliare) e pertanto ai criteri di investimento, configurandosi come un concreto e trasparente contributo per la valutazione del rischio complessivo (investimento immobiliare). A partire da questo quadro di riferimento, dopo un esame dell'attuale stato dell'arte, la tesi propone un sistema di rating a punteggi che, con costi e tempi ridotti, consente di valutare le performance dei magazzini per la logistica. Tale strumento è stato concepito ed elaborato rapportandosi con importanti operatori del comparto. Ciò ha consentito di verificarne l'impostazione metodologica e l'impianto, fin nei dettagli. Il sistema, inoltre, è stato testato in campo, constatandone concretamente l'applicazione. Il lavoro si conclude infatti con la presentazione completa di 5 casi studio.