The uneven spread of real estate investment trusts. A comparison between Italy and Spain

Real Estate Investment Trusts (REITs) are investment companies mainly operating in the management of income-producing properties. Their peculiarity is that they have access to a favourable tax regime, prior fulfilment of the requirements identified by the relevant national legislation. After framing the development of REITs at global level first and then in Europe, this thesis focuses on the introduction and the different diffusion that this investment tool has reached in Italy and Spain. Indeed, after more than ten years from their regulatory recognition, in 2020 seventy-eight REITs were counted in Spain and only four in Italy. Thus, the study starts by analysing and comparing the regulatory and tax contexts that led to the establishment of REITs in the two countries. This has been done to understand whether this diffusion is attributable to a disparity in regulatory requirements or in the tax benefits deriving from joining the regime. Once the context was understood and analysed, a database containing the main economic and financial indicators of Italian and Spanish REITs was set up. The database was the starting point for the subsequent descriptive statistics analysis that allowed a comparison of the two countries with regards to the economic performance of their REITs. Finally, the interest of Italian and Spanish REITs in environmental sustainability was evaluated, in order to understand if it may be considered as a future driver for the development of the REITs’ sector. Results showed the Italian and Spanish national regulations are not so different, contrarily to what is generally in the literature. The most relevant differences were found in the economic performance of Italian REITs – still too poor compared to those of Spanish REITs – and in the greater attention of Spanish REITs to reporting and disclosure of sustainability information, as well as certification of the real estate portfolio. These results could help companies and industry professionals, as well as private and institutional investors, to define the future of Real Estate Investment Trusts.

I Real Estate Investment Trust (REIT) sono società di investimento immobiliare operanti prevalentemente nella gestione di immobili a reddito a cui è riservato un regime fiscale agevolato, previo il soddisfacimento dei requisiti individuati dalla relativa normativa nazionale. Dopo aver inquadrato il grado di sviluppo dei REIT a livello mondiale prima ed europeo dopo, il presente lavoro di tesi si focalizza sull’introduzione e il differente grado di diffusione che questo strumento di investimento ha raggiunto in Italia e in Spagna: nel 2020 infatti, dopo oltre dieci anni dal loro riconoscimento normativo, erano attivi settantotto REIT in Spagna e solo quattro in Italia. Lo studio prende dunque le mosse dall’analisi e dal confronto del contesto normativo e fiscale che ha portato alla nascita dei REIT nei due paesi, per comprendere se tale diffusione sia attribuibile ad una disparità nei requisiti normativi o nei benefici fiscali derivanti dall’adesione al regime. Una volta compreso e analizzato il contesto, è stato elaborato un database contenente i principali indicatori economico-finanziari dei REIT italiani e spagnoli. Tale database è stato il presupposto per la successiva analisi di statistica descrittiva che ha consentito di confrontare le performance economiche dei REIT a livello nazionale. È stato infine oggetto di valutazione l’interesse dei REIT italiani e spagnoli nei confronti della sostenibilità ambientale, per comprendere se questa è percepita come driver per lo sviluppo del settore stesso. Il presente studio ha dunque evidenziato come le normative nazionali non siano poi così diverse, contrariamente a quanto riportato in letteratura. La maggiore diversità si è riscontrata nei risultati economici dei REIT italiani (ancora troppo più bassi rispetto a quelli spagnoli) e nella maggiore attenzione dei REIT spagnoli alla reportistica e alla divulgazione di informazioni di sostenibilità, nonché alla certificazione del portafoglio immobiliare. Tal risultati potrebbero essere d’aiuto alle stesse società e ai professionisti del settore, come anche agli investitori privati e istituzionali, per definire il futuro dei Real Estate Investment Trust.