Reflections on the shopping centre sector in Italy. A proposal to guide the transformation of existing and future developments

The sector of large organised retail structures is facing a difficult moment in which the survival of the existing model is being called into question by a number of factors: economic crises, technological innovation, changes in lifestyle and consumer preferences and excessive market saturation. Through an analysis of the US experience, where the birth and decline of shopping centres occurred twenty years earlier, and an overview of the Italian market from its beginnings in the 1970s to the present day, we attempt to identify similarities and differences between the two situations in order to predict and anticipate the potential challenges that the shopping centre market in Italy may face in the future (and that it is already facing in part). A study of the history and a review of the existing bibliography make it possible to illustrate a selection of proposals on the subject of strategies to prevent the phenomenon of shopping malls being abandoned that could be implemented to save existing shopping centres. This paper aims to support the idea that not only would these strategies be an excellent way to promote the transformation of centres in crisis but that, in the best of cases, they could also constitute the principles at the basis of future projects with a view to development that is more sustainable, better suited to the context, more resilient and able to overcome the typical limitations of many of the structures built to date. To ensure the survival of the sector, it will be necessary to define a new role for shopping centres within the territory and society, but also to find new ways to create profitability, making them attractive to both consumers and investors. This thesis seeks to answer questions such as: what is the fate of shopping centres in Italy? What tools do the actors involved have at their disposal to make them survive? What territorial, social, cultural, economic and urban role will they have to play in order to continue to be part of our lives? The answer given is that the future of shopping centres in the peninsula may still be flourishing. But to make this possibility come true, a reversal of the dizzying and uncontrolled development that has taken place up to now is necessary. To do this, it is necessary for all the players involved to work together to ensure a transformation of the existing structures and a more sustainable future plan that envisages a new role for these structures in society.

Il settore delle grandi strutture organizzate della vendita al dettaglio sta affrontano un momento difficile in cui la sopravvivenza del modello esistente viene messa in discussione da molteplici fattori quali: crisi economiche, innovazione tecnologica, cambiamento dello stile di vita e delle preferenze dei consumatori ed eccessiva saturazione del mercato. Attraverso l'analisi dell'esperienza statunitense, dove la nascita e il declino dei centri commerciali sono avvenuti vent'anni prima, e una panoramica del mercato italiano dagli albori negli anni 70 fino ai giorni nostri si cercano di individuare analogie e differenze tra le due situazioni al fine di prevedere e anticipare le potenziali sfide che il mercato dei centri commerciali in Italia potrebbe dover affrontare in futuro (e che in parte sta già affrontando). Lo studio della storia e una revisione della bibliografia esistente permettono di illustrare una selezione di proposte sul tema delle strategie di prevenzione dal fenomeno della dismissione commerciale che potrebbero essere attuate per salvare i centri commerciali esistenti. Il presente lavoro si propone di sostenere l’idea che non solo queste strategie costituirebbero un’ottima soluzione per promuovere la trasformazione dei centri in crisi ma che, nella migliore delle ipotesi, potrebbero anche costituire i principi alla base dei futuri progetti in un ottica di sviluppo più sostenibile, maggiormente adatto al contesto, maggiormente resiliente e in grado di superare i limiti tipici di molte delle strutture realizzate finora. Per garantire la sopravvivenza del settore sarà necessario definire un nuovo ruolo per i centri commerciali all'interno del territorio e della società ma anche trovare nuovi modi per creare redditività, rendendoli attraenti sia per i consumatori che per gli investitori. Questa tesi cerca di rispondere a domande come: qual è il destino dei centri commerciali in Italia? Quali sono strumenti che gli attori coinvolti hanno a disposizione per farli sopravvivere? Quale ruolo a livello territoriale, sociale, culturale, economico, urbano dovranno svolgere per continuare a far parte della nostra vita? La risposta che si da è che il futuro dei centri commerciali nella penisola può ancora essere fiorente. Ma per far si che questa possibilità si avveri si rende necessaria un’inversione di rotta allo sviluppo vertiginoso e incontrollato messo in atto fino ad ora. Per far questo è necessario che tutti gli attori coinvolti collaborino per garantire una trasformazione dell’esistente e una progettazione futura più sostenibile che preveda un nuovo ruolo di queste strutture nella società.