Energy efficiency in Turin residential market. Application of the hedonic price method for the monetary evaluation of energy performance improvements

Real estate properties are complex goods whose value is composed of several characteristics, both intrinsic and extrinsic, which can be observed and sampled. Starting from this supposition, it is therefore possible, through the evaluation of the goods of which the asset is composed, to obtain the total value of the observed good. Therefore, the composite characteristics will contribute to the formation of the final value, exerting either positive or negative effects according to the perception of the final consumer towards the presence of the characteristic itself. Through the analysis of a sample of observations heterogeneously distributed within a given area, whose characteristics are punctually recorded, it is possible to extrapolate the value associated with each of the variables considered and, consequently, to observe the variation of the final price as these characteristics change. The present thesis, in consideration of what has been stated, aims at investigating the variables that influence the performance of the residential market in Turin, in order to determine how the energy class affects the price of the asset, thus measure its impact. Over the last years, environmental sustainability has played an increasingly central role in global politics, becoming one of the main objectives for most nations. Sustainability and energy poverty are in fact important issues in a future-oriented perspective, in which it is necessary to find a balance between economic and environmental drivers. In the last two years, first with Covid 19 and more recently with the bursting of the Russian-Ukrainian war, significant problems for the country have been exacerbated, such as the energy inadequacy of homes of the Italian territory and the dependence on foreign countries for energy resources. Several fundamental aspects of people’s everyday life have been impacted, and the entire population has therefore found itself force to reshape key concepts such as housing and energy needs. The second problem, moreover, has also accelerated the discourse related to the ecological transition. Since its introduction into mass culture, environmental sustainability has always been a sensitive subject to most people, leading citizens to adopt more attentive behaviors. However, the high costs required to effectively implement sustainable actions in the real estate sector, have somehow deterred a large share of homeowners. This thesis, however, providing evidence of the positive value associated with a higher energy class of the property, aims at supporting sustainable actions, demonstrating that the benefit that would be generated, in case actions to improve the energy performance of the property were implemented, would be such as to exceed the initial cost, thus the investment required. The ultimate goal of this work is therefore to find a clear and concrete correlation between sustainable actions and economic factors, which can serve as a further element in the evaluation of policies oriented towards the ecological transition.

Gli immobili sono beni complessi il cui valore si compone di una serie di caratteristiche, sia esse intrinseche che estrinseche, osservabili e campionabili. Partendo da questa supposizione, si è quindi in grado, tramite la valutazione dei beni di cui si compone l’asset, di ricavare il valore complessivo del bene osservato. Le caratteristiche composite quindi, concorreranno alla formazione del valore finale, esercitando effetti o positivi o negativi a seconda della percezione del consumatore finale rispetto alla presenza della caratteristica stessa. Tramite l’analisi di un campione di osservazioni eterogeneamente distribuite all’interno di una determinata area, di cui si conoscono puntualmente le caratteristiche di cui sono composte, è possibile estrapolare il valore associato a ciascuna delle variabili prese in considerazione e, di conseguenza, di osservare la variazione del prezzo al modificarsi delle caratteristiche. La seguente tesi, in considerazione di quanto detto, si pone l’obiettivo di indagare le variabili che influenzano l’andamento del mercato immobiliare residenziale di Torino, al fine di determinare come la classe energetica influenzi il prezzo dell’asset, quindi misurarne l’impatto. Il tema relativo la sostenibilità ambientale, negli ultimi anni, ha ricoperto sempre più una ruolo centrale nella politica globale, divenendo uno degli obiettivi principali per la maggior parte delle nazioni. La sostenibilità e la povertà energetica sono infatti temi di rilievo in un’ottica orientata verso il futuro, in cui si è chiamati a trovare, inderogabilmente, un equilibrio tra i driver economici e quelli ambientali. Negli ultimi two anni, prima con il Covid 19 e più recentemente con l’avvento della guerra russo-ucraina, si sono acuiti problemi rilevanti per il Paese, quali l’inadeguatezza energetica delle abitazioni del territorio Italiano e la dipendenza dalle risorse energetiche estere. Diversi aspetti fondamentali della vita quotidiana sono stati impattati, e l’intera popolazione si è trovata quindi a dover ripensare concetti chiave quali l’abitazione e il fabbisogno energetico. Il secondo problema ha inoltre accelerato i tanti discorsi relativi il tema della transizione ecologica. Fin dalla sua introduzione nella cultura di massa, il tema della sostenibilità ambientale è sempre stato sensibile a tutti, portando i cittadini ad assumere comportamenti maggiormente attenti. Tuttavia, gli alti costi richiesti per poter effettivamente implementare azioni sostenibili, nel caso del comparto immobiliare, hanno in qualche modo dissuaso un’ampia quota di proprietari di casa. La presente tesi, tuttavia, fornendo evidenza del valore positivo associato ad una più alta classe energetica dell’immobile vuole supportare azioni sostenibili, dimostrando che il beneficio che si genererebbe, a fronte di un intervento per migliorare la performance energetica del proprio immobile, sarebbe tale da superare il costo iniziale, quindi l’investimento richiesto. Lo scopo ultimo di questo lavoro è quindi quello di trovare una chiara e concreta correlazione tra azioni sostenibili e fattori economici, che possa quindi fungere da ulteriore elemento nella valutazione di politiche orientate verso la transizione ecologica.