A critical analysis of the global green bond market. Opportunities for the growth of sustainable real estate financing

Green bond issuance is skyrocketing setting record highs every year since 2014. The cumulative global green bond issuance reached the USD 1 trillion milestone in 2020. Green bonds have established themselves as one of the most successful green financing instruments showing prominent growth potential. The real estate sector has the highest carbon footprints than any other sector. According to the UN Environmental Programme, it currently is responsible for 30% of the world’s annual greenhouse gas emissions and consumes around 40% of the global energy. The property sector must agree upon a coordinated approach to environmental standards if it is to reduce its carbon footprint. One of the most effective ways to do so is to incorporate “green financing” for real estate projects. Although the green bond market has seen a rapid growth in the last few years, the sustained long-term growth of the green bond market will require solutions that foster standardization. Even though there are voluntary international guidelines such as Green Bond Principles and Climate Bond Standards, depicting “good practices” for green bond market, the lack of alignment with these international guidelines are a common sight in different green bond markets of the world. Many jurisdictions lack a clear definition of what qualifies as ‘green’. Moreover, lack of monitoring and absence of a common standardized disclosure framework leads to transparency issues. This further leads to risks of greenwashing where green bond issuers raise funds through green bonds but eventually use the proceeds for projects which have limited or even a negative impact on the environment. In the real estate sector, greenwashing comes in the form of false claims of green building projects or energy efficiency improvements where companies focus only on metrics of their own choice to prove positive impacts, whereas, in reality these positive impacts do not sustain in the long run. This relative paucity of standards for structure and legitimacy is becoming a major trust concern on the part of investors. Therefore, this thesis will focus on the existing global guidelines for the green bond market and identify the main barriers that lie ahead in the path of sustainable growth of the market due to lack of transparency and harmonization of standards. To understand the performance of the leading green bond markets in the world i.e., the US, China and Europe, exploring their extent of alignment with international standards and policy developments to promote market integrity, the thesis will include a critical analysis of the aforementioned green bond markets through comparison of key components related to green bond issuance and management. Moreover, the thesis will take up some case studies of green bond applications in the real estate sector from different parts of the world to analyze the green bond frameworks and market practices adopted by companies for financing the property sector. To further examine the tendency of real estate companies to use green bonds as a primary financing tool and the opinions related to it, a micro-level survey will be carried out where questionnaires will be sent to large-sized real estate companies all over the world to obtain opinions about green bonds as a financing instrument and the perceived difficulties related to green bond financing. By following the above steps, the thesis aims to establish the important role of improving transparency for the long-term growth of the green bond market achieved through developing harmonized standards and policies incorporating the global environmental, climate change mitigation and sustainable goals. To conclude, the thesis will take a closer look at improving post-issuance reporting structures and propose a sample framework for green bond impact reporting of real estate projects.

L'emissione di green bond sta raggiungendo livelli record ogni anni sin dal 2014. L'emissione globale cumulativa di green bond ha raggiunto il traguardo di 1.000 miliardi di dollari nel 2020. I green bond si sono affermati come uno degli strumenti di green financing di maggior successo, con un notevole potenziale di crescita. Il settore immobiliare ha la più alta impronta di carbonio rispetto a qualsiasi altro settore. Secondo il Programma ambientale delle Nazioni Unite, il settore immobiliare è attualmente responsabile del 30% delle emissioni annuali mondiali di gas serra e consuma circa il 40% dell'energia globale. Pertanto, al fine di ridurre la propria impronta di carbonio, è necessario che il settore immobiliare concordi un approccio coordinato agli standard ambientali. Uno dei modi più efficaci per farlo è rappresentato dall’implementazione del green financing ai progetti nel settore immobiliare. Sebbene il mercato dei green bond abbia riscontrato una rapida crescita negli ultimi anni, la sua crescita a lungo termine richiederà soluzioni che ne favoriscano la standardizzazione. Infatti, nonostante esistano linee guida internazionali come i Green Bond Principles e i Climate Bond Standards, che descrivono le "buone pratiche" per il mercato dei green bond, la mancanza di allineamento con le suddette linee guida internazionali è un punto dolente comune ai diversi mercati dei green bond nel mondo. In primis, molte giurisdizioni non hanno una chiara idea di ciò che si qualifica come "green". Inoltre, la mancanza di monitoraggio e l'assenza di un quadro di informativa standardizzato comune ai diversi mercati causa seri problemi di trasparenza, alimentando dinamiche quali il greenwashing, tecnica di marketing perseguita da alcuni emittenti di green bond che utilizzano i proventi raccolti per progetti che hanno un impatto limitato o addirittura negativo sull'ambiente. Nel settore immobiliare, il greenwashing si presenta sotto forma di false affermazioni su progetti di bioedilizia o miglioramenti dell'efficienza energetica in cui le aziende celano il giovamento societario dietro la personale scelta di appositi criteri a sostegno di impatti positivi che, in realtà, si scoprono essere cedevoli perdurando esclusivamente nel breve termine. La mancanza di una struttura standardizzata del mercato dei green bond e della relativa normativa di riferimento sta diventando una delle principali preoccupazioni per degli investitori, che trovano sempre maggiori difficoltà nell’individuazione di emettenti in cui riporre la propria fiducia. Pertanto, questa tesi si concentrerà principalmente sulle linee guida globali già esistenti per il mercato dei green bond, identificando le principali barriere che si profilano nel percorso di crescita sostenibile del mercato a causa della mancanza di trasparenza e armonizzazione della normativa. Per comprendere al meglio le performance dei principali attori nel mercato dei green bond, ovvero Stati Uniti, Cina ed Europa, la tesi includerà un'analisi critica dei detti mercati e delle relative linee di sviluppo, proponendo al lettore un confronto dinamico delle componenti chiave relative all'emissione e alla gestione di green bond. Inoltre, saranno sottoposti all’attenzione del lettore diversi casi studio di applicazioni di green bond nel settore immobiliare, con il fine ultimo di analizzare il quadro generale e le pratiche di mercato adottate dalle aziende per il finanziamento di green bond nel settore immobiliare. A parziale completamento di questo percorso, verrà offerto al lettore un questionario sulla tendenza delle società immobiliari a utilizzare i green bond come strumento di finanziamento. Il detto questionario è stato sottoposto a diverse società immobiliari di medie e grandi dimensioni locate nelle più disparate parti del mondo, raccogliendo opinioni sui green bond come strumento di finanziamento primario e sulle relative difficoltà di implementazione percepite. Seguendo i passaggi precedenti, la tesi mira a stabilire la fondamentale importanza del miglioramento della trasparenza per la crescita a lungo termine del mercato dei green bond, attraverso lo sviluppo di normative ed informative armonizzate che incorporino gli obiettivi globali di (i) ambiente, (ii) mitigazione del cambiamento climatico, (iii) sostenibilità. In conclusione, la tesi analizzerà più da vicino il miglioramento delle strutture di rendicontazione post-emissione, proponendo un framework esemplificativo per la rendicontazione dell'impatto dei green bond di progetti immobiliari.