Real estate investments through US REITs and their resilience to economic hardship

Real Estate Investment Trusts, or REITs, were conceived to bring together the qualities of transparency and liquidity of equity stocks, with the low volatility and potential of capital appreciation inherent to the real estate market. Thus, making it an attractive asset class, particularly in the United States, where historically it has shown significant stability and outstanding total returns, outperforming at times the stock market itself. This has been attributed mainly to the diversification potential that a REIT can present, whereby holding a portfolio of multiple real estate assets, it can guarantee steady and predictable income from different sources and at a reduced risk. This is mainly because of the nature of the property market, to which economic shocks do not seem to affect so much, as real estate is usually better able to hold its value than commercial equity stocks, for example. Particularly during rising inflation periods. To prove this, we will revisit some of the recent downturns in the US economy. Therefore, this dissertation will review the fundamentals that provide REITs with the characteristics of being a less risky and more resilient investment than the equity market or other forms of capital markets’ investments. We will highlight whether these assumptions were sustained or not during previous recessions; what lessons were learned, and how this has prepared this particular investment vehicle to better sustain economic hardship, like the one brought by the Covid-19 pandemic. This will take us to examine some examples of real operating companies in the US, and collect data from their financial statements to analyze how different management strategies have influenced their performance during this adverse economic scenario. The analysis shall reveal the key characteristics from the financial operation of Real Estate Investment Trusts, and identify which are the main features that may enable them to be resilient, and whether or not this investment vehicle can be presented as a viable alternative to endure, and potentially, hedge against economic recessions.

I Real Estate Investment Trust (REIT); in Italia noti come Società d’Investimento Immobiliare Quotate (SIIQ), sono stati concepiti per riunire le qualità di trasparenza e liquidità dei titoli azionari con la bassa volatilità e il potenziale di apprezzamento del capitale inerenti al mercato immobiliare, quindi, rendendoli un asset class interessante, in particolare negli Stati Uniti, dove storicamente hanno mostrato una notevole stabilità e rendimenti totali eccezionali, sovraperformando a volte il mercato azionario stesso. Ciò è stato attribuito principalmente al potenziale di diversificazione che un REIT può presentare, per cui, detenendo un portafoglio di più asset immobiliari, può garantire un reddito costante e prevedibile da fonti diverse ed a un rischio ridotto. Ciò è dovuto principalmente alla natura del mercato immobiliare, sul quale gli shock economici non sembrano incidere molto, in quanto gli immobili sono solitamente in grado di mantenere il proprio valore in misura maggiore rispetto ai titoli azionari commerciali, ad esempio, soprattutto durante i periodi di aumento dell'inflazione. Per dimostrarlo, esamineremo alcune delle recenti flessioni dell'economia statunitense. Pertanto, questa tesi esaminerà i fondamenti che forniscono ai REIT le caratteristiche per essere un investimento meno rischioso e più resiliente rispetto al mercato azionario o ad altre forme di investimento dei mercati dei capitali. Evidenzieremo se queste ipotesi sono state verificate o meno durante le precedenti recessioni, quali lezioni sono state apprese, e come quelli hanno preparato questo particolare veicolo di investimento a sostenere meglio le difficoltà economiche, come quelle portate dalla pandemia di Covid-19. Questo ci porterà ad esaminare alcuni esempi di società operative negli Stati Uniti, e raccogliere dati dal loro bilancio per analizzare come le diverse strategie di gestione hanno influenzato la loro performance durante questo scenario economico avverso. L'analisi mostrerà le caratteristiche chiave dell'operazione finanziaria dei Real Estate Investment Trusts e identificherà quali sono gli aspetti principali che possono consentire loro di essere resilienti, e indicherà se questo veicolo di investimento possa o meno essere presentato come una valida alternativa per resistere, e potenzialmente proteggersi, dalle recessioni economiche.