L'architettura secondo Wall Street. Le relazioni tra cicli economici e mercati immobiliari

The thesis was created with the intention of investigating the existence of relationships between the architectural and macroeconomic fields, with the aim of better understanding past behaviors, of understanding and responding more effectively to contemporary architectural stimuli and of better planning future urban planning strategies. It is important to immediately justify the need to deepen this theme regarding the link between architecture and finance: knowledge of the economic situation can certainly be a prerequisite for a more conscious architectural design. Architecture is a discipline with long-winded timing, which requires an ideational and constructive process that takes months or years for the construction of buildings, whose life is instead expressed in decades. The economy, therefore, can represent a reservoir of information to be drawn on immediately in order to better read reality and its needs, especially in periods of sudden radical changes such as the ones we are going through. For the verification of the thesis, an exposure of the mechanisms of the real estate market is fundamental first, through its peculiarities, its interpreters and the variables that affect supply and demand in both the short and long term. The knowledge of the real estate market, thanks to the study of its components and fundamentals, represents the cognitive basis necessary to understand the topics covered. In the next chapter, the spectrum of investigation expands to address the fundamental topic of the thesis: the theme of cycles, more specifically economic, financial, and real estate cycles. A definition is provided for each of these protagonists and their peculiarities and theories are described, supported by contemporary economic literature, to fully understand the principles of their functioning. These paragraphs represent the heart of the paper, since the contents necessary for the possession of economic theories in this regard are presented, and since they provide the basis for subsequent studies and comparisons. Following is the presentation of all the data necessary to correctly read reality. Drawing from international verified databases, evidence is obtained that can describe past trends and to best represent the contemporary economic situation; in fact, thanks to tables and indexes, both the financial situation and the macroeconomic context and the conditions of real estate cycles are made clear. Then the Italian situation is presented, through data regarding its financial status, its macroeconomic values such as GDP and inflationary processes, its real estate cycles, and the trend in housing values. This further research serves to contextualize the field of study, thus defining geographical and temporal parameters, with the aim of being able to further investigate the topics covered. At this point, having obtained the necessary knowledge base, the tools to be able to operate and the context of analysis defined, we begin with the investigation of the relationship between cycles and markets. The objective of the thesis is to explore the role that the real estate sector plays, as a primary source of volatility, both in the financial markets and in the cycles of the real economy. The research is committed to examining how the interactions between rapid growth in house prices and excessive credit expansion signal an accumulation of vulnerabilities in the real estate sector and are a source of future losses for banks. In addition, it analyzes the fact that banking crises, causing sharp falls in tax revenues and considerable increases in public spending, require long resolution times, also in relation to the inertia of the boom-bust cycles of the real estate markets. Finally, fluctuations in property prices are studied, which are increasingly sensitive to exogenous factors, and how these require the adoption of macro-prudential monetary policies, to deal with the greater volatility of the market. Once these statements have been explored and the first theoretical hypotheses have been obtained regarding the relationships between economic dynamics and the articulation of the real estate market, it was decided to complete the investigation by carrying out empirical research. A case study was therefore set up to assess the impact of a specific crisis context in a specific geographical area, namely Covid-19 and the Italian and Milanese financial and real estate market. This scenario, obtained by changing the point of view from a global scale to a more precise and easier to examine, represents the new case study thanks to which it is possible to carry out a practical work of applying and verifying the hypotheses of the thesis of the thesis, to confirm or invalidate the considerations made. Finally, the theoretical and empirical analyzes obtained interface to identify unexplored correlations between the architectural world and the economic landscape, which may affect the real estate market. These established relationships can become new paradigms able to clarify the current transformations and foresee future real estate and architectural scenarios. Furthermore, it will be easier to act in the real estate context thanks to an intelligent market timing obtained rationally through the study of cycles. In fact, consistent with the results found, the intent of the thesis is to identify leading economic variables and cross correlations, such as to allow the appropriate stabilization measures to be prepared in advance of the occurrence of the cycle.

L’elaborato nasce con l’intento di investigare la tesi dell’esistenza di relazioni tra l’ambito architettonico e macroeconomico, con il fine di comprendere meglio i comportamenti passati, di capire e rispondere più efficacemente agli stimoli architettonici contemporanei e di pianificare meglio le strategie urbanistiche future. È importante motivare subito la necessità di approfondire il legame tra architettura e finanza: la conoscenza della situazione economica può certamente essere propedeutica a una più consapevole progettazione architettonica. È evidente come l’architettura sia una disciplina dalle tempistiche prolisse, che necessita di un processo ideativo e costruttivo che richiede mesi o anni per la realizzazione di edifici, la cui vita invece è espressa addirittura in decenni. L’economia, quindi, può rappresentare un bacino d’informazioni a cui attingere immediatamente per poter leggere in modo migliore la realtà ed i suoi fabbisogni, soprattutto in periodi di repentini cambiamenti radicali come quelli che stiamo attraversando. Per la verifica della tesi risulta fondamentale in primis una esposizione dei meccanismi del mercato immobiliare, tramite le sue peculiarità, i suoi interpreti e le variabili che ne condizionano la domanda e l’offerta sia nel breve che nel lungo periodo. La conoscenza del mercato immobiliare, grazie allo studio delle sue componenti e dei fondamentali, rappresenta la basa cognitiva necessaria per comprendere i temi trattati. Nel capitolo successivo lo spettro d’indagine si amplia per affrontare l’argomento fondamentale della tesi: il tema dei cicli, più specificatamente cicli economici, finanziari e immobiliari. Per ognuno di questi protagonisti viene fornita una definizione e ne sono descritte le peculiarità e teorie, supportate dalla letteratura economica contemporanea, con il fine di apprenderne a pieno i principi del loro funzionamento. Questi paragrafi rappresentano il cuore dell’elaborato, poiché sono presentati i contenuti necessari per il possedimento delle teorie economiche a riguardo, e poiché forniscono la base per i successivi studi e comparazioni. A seguire vi è la presentazione di tutti i dati necessari per leggere correttamente la realtà. Attingendo da database verificati internazionali si ottengono evidenze in grado di descrivere gli andamenti passati e di rappresentare al meglio il quadro economico contemporaneo; grazie a tabelle e indici, infatti, si esplicita sia la situazione finanziaria e il contesto macroeconomico sia le condizioni dei cicli immobiliari. Quindi è presentata la situazione italiana, attraverso dati riguardanti il suo stato finanziario, i suoi valori macroeconomici come il Pil e i processi inflazionistici, i suoi cicli immobiliari e l’andamento dei valori delle abitazioni. Questa ulteriore ricerca serve per contestualizzare l’ambito di studio, definendo quindi dei parametri geografici e temporali, con il fine di poter approfondire in maniera ancora più puntuale le tematiche trattate. A questo punto, ottenuta la base conoscitiva necessaria, gli strumenti per poter operare e delimitato il contesto di analisi, si comincia con l’indagine della relazione tra cicli e mercati. L’obiettivo della tesi è quello di esplorare il ruolo che il settore immobiliare svolge, in quanto primaria fonte di volatilità, tanto nei mercati finanziari, quanto nei cicli dell’economia reale. La ricerca si impegna nell’esaminare quanto le interazioni fra una rapida crescita dei prezzi delle abitazioni e un’eccessiva espansione del credito segnalino un accumulo di vulnerabilità nel settore immobiliare e siano fonte di perdite future per le banche. Inoltre, viene analizzato il fatto che le crisi bancarie, causando brusche flessioni delle entrate fiscali e considerevoli aumenti della spesa pubblica, richiedano tempi di risoluzione lunghi, anche in relazione all’inerzia dei cicli di boom-bust dei mercati immobiliari. Infine, si studiano le oscillazioni dei prezzi degli immobili, sempre più sensibili a fattori di tipo esogeno, e di come questi impongano l’adozione di politiche monetarie macro prudenziali, per misurarsi con la maggiore volatilità del mercato. Una volta esplorate questi enunciati e ottenute le prime ipotesi teoriche riguardo le relazioni tra le dinamiche economiche e l’articolazione del mercato immobiliare, si è deciso di completare l’indagine effettuando una ricerca empirica. È stato quindi costituito un caso studio per valutare l’impatto di un preciso contesto di crisi in una specifica zona geografica, ovvero il Covid-19 e il mercato finanziario e immobiliare italiano e milanese. Questo scenario, ottenuto mutando il punto di vista da una scala globale ad una più puntuale e più facilmente esaminabile, rappresenta il nuovo caso studio grazie al quale si può svolgere un lavoro pratico di applicazione e verifica delle ipotesi della tesi dell’elaborato, per confermare o invalidare le considerazioni ricavate. Infine, le analisi teoriche ed empiriche ottenute si interfacciano per individuare correlazioni inesplorate tra il mondo architettonico e il panorama economico, che possano incidere nel mercato immobiliare. Queste relazioni appurate potranno diventare nuovi paradigmi in grado di chiarire le trasformazioni vigenti e prevedere scenari immobiliari e architettonici futuri. Inoltre, sarà più facile agire nel contesto immobiliare grazie ad un intelligente timing di mercato ottenuto razionalmente tramite lo studio dei cicli. Infatti, coerentemente con i risultati trovati, l’intento della tesi è quello di individuare variabili e cross correlazioni economiche di tipo leading, tali da consentire di approntare con anticipo rispetto al manifestarsi del ciclo le opportune misure di stabilizzazione.