A Methodological Frame Work Toward Fair Incentives Definition For Abandoned Buildings in Milan Municipality

The discipline and principles governing urban renewal in the Lombardy region were established by legislation LR 18/2019, and simultaneously amended the law governing territorial administration (LR 12/2005). One of the modifications that were made to LR 12/2005 was the introduction of Art. 40-bis of LR 12/2005, which identified incentives for the regeneration of abandoned and deteriorated buildings. Prior to implementing LR 18/2019, the municipality of Milan had established its abandoned building policy. Although both proposals dealt with the same topic, the way in which they approached the issue was not the same. Article 40 bis of Law No. 12/2005 principals were interfering with the planning authority of the municipality. Consequently, the disparities between the two laws' principles prompted Milan's municipality to challenge the constitutionality of Article 40-bis of Law 12/2005 before the constitutional court. As a result of Milan Municipality's petition to the Lombardy Regional Administrative Court, the court declared the unconstitutionality of Art. 40-bis of LR 12/2005. Subsequently, with the introduction of the new legislation, LR June 24, 2021, n. 11, the provision of Article 40-bis has been significantly modified. The new Art. 40-bis granted the municipality the right to identify abandoned properties and change the distribution of incentives in accordance with its planning approach. Thus, the municipality of Milan discovered 115 abandoned buildings that were scattered across the city and restricted the volumetric bonus incentives to the lowest allowed by the legislation, 10%. Moreover, according to its development strategies, the municipality has exempted some areas and abandoned structures from the implementation of the incentives. Depending on the abandoned building location, there are variances in the properties' values and the urban quality of their neighborhoods. However, Milan municipality has not considered these distinctions for adjusting the incentives. Consequently, the existing approach of the municipality of Milan to the definition of incentives will result in an unfair distribution of incentives. Accordingly, in this study, we intend to analyze the profitability of the regeneration project for each abandoned building by evaluating their transformation value and the effect of the incentives on them and then explore the urban quality of abandoned building neighborhoods by estimating their social sustainability index. Ultimately, by comparing the abandoned building transformation value to the social sustainability index, we want to develop a decision support system to aid municipalities with Fair Incentives Definition and Assessment of Transformation Impact (the FIDATI tool).

La disciplina e i principi che regolano il rinnovamento urbano nella regione Lombardia sono stati stabiliti dalla legge LR 18/2019, e ha contestualmente modificato la legge sull'amministrazione del territorio (LR 12/2005). Una delle modifiche apportate alla LR 12/2005 è stata l'introduzione dell'art. 40-bis della LR 12/2005, che ha individuato incentivi per la riqualificazione degli edifici abbandonati e deteriorati. Prima dell'attuazione della LR 18/2019, il comune di Milano aveva definito il proprio regolamento sull'edilizia abbandonata. Sebbene entrambe le proposte trattassero lo stesso argomento, il modo in cui hanno affrontato la questione non è stato lo stesso. 40 bis della legge n. 12/2005 i committenti interferivano con l'autorità urbanistica del comune. Conseguentemente, la disparità tra i principi delle due leggi ha indotto il Comune di Milano a impugnare dinanzi alla corte costituzionale l'art. 40-bis della legge 12/2005 di legittimità costituzionale. A seguito del ricorso del Comune di Milano al TAR Lombardia, il Tribunale ha dichiarato l'incostituzionalità dell'art. 40-bis della LR 12/2005. Successivamente, con l'introduzione della nuova normativa, LR 24 giugno 2021, n. 11, la previsione dell'art. 40-bis è stata significativamente modificata. Il nuovo art. 40-bis ha riconosciuto al Comune la facoltà di individuare gli immobili abbandonati e di modificare la ripartizione degli incentivi in ​​coerenza con il proprio approccio urbanistico. Così, il comune di Milano ha scoperto 115 edifici abbandonati sparsi per la città e ha limitato gli incentivi del bonus volumetrico al minimo consentito dalla normativa, il 10%. Inoltre, secondo le proprie strategie di sviluppo, il Comune ha esentato dall'attuazione degli incentivi alcune aree e strutture dismesse. A seconda dell'ubicazione dell'edificio abbandonato, ci sono variazioni nei valori degli immobili e nella qualità urbana dei loro quartieri. Tuttavia, il Comune di Milano non ha tenuto conto di tali distinzioni per l'adeguamento degli incentivi. Di conseguenza, l'attuale approccio del Comune di Milano alla definizione degli incentivi comporterà un'ingiusta distribuzione degli incentivi. Di conseguenza, in questo studio, si intende analizzare la redditività del progetto di riqualificazione per ogni edificio abbandonato valutandone il valore di trasformazione e l'effetto degli incentivi su di essi e quindi esplorare la qualità urbana dei quartieri edilizi abbandonati stimando il loro indice di sostenibilità sociale. In definitiva, confrontando il valore di trasformazione dell'edificio abbandonato con l'indice di sostenibilità sociale, vogliamo sviluppare un sistema di supporto alle decisioni per aiutare i comuni con la definizione degli incentivi equi e la valutazione dell'impatto della trasformazione (lo strumento FIDATI).