La perequazione urbanistica quale relazione tra processi di trasformazione urbanistica e transazioni immobiliari nel governo del territorio

La perequazione urbanistica viene oggi considerata uno dei più importanti strumenti di politica fondiaria a disposizione dei Comuni in quanto da un lato, in un ambito di risorse sempre più limitate, può contribuire alla realizzazione della cd. città pubblica e dall'altro di contribuire a ridurre le discriminazioni proprie dei vecchi piani regolatori garantendo il rispetto di principi di equità. Questo lavoro vuole esaminare la perequazione urbanistica, in termini di principio e stato dell'attuazione del principio, quale strumento che regola il rapporto tra transazione immobiliare e trasformazione urbanistica. A titolo introduttivo svolge una breve delineazione degli strumenti valutativi delle politiche di governo del territorio a beneficio di una miglior comprensione delle dinamiche territoriali in fase di attuazione dei piani o di una loro previsione in fase di progetto. Seguono le analisi dei principi che la perequazione urbanistica è in grado di valorizzare e le diverse modalità di valorizzazione di tali principi nelle diverse esperienze, con l'analisi delle potenzialità che l'approccio perequativo è in grado di offrire. Definisce il panorama legislativo e giurisprudenziale di ambito e determina gli strumenti (o i principi) per la valutazione economico-estimativa delle rendite fondiarie, con un accenno al nuovo istituto in formazione in Milano della Borsa dei Diritti edificatori. A titolo di conclusione e di sintesi dei contributi anzi enunciati, questo lavoro vuole proporre delle riflessioni in relazione ai dubbi che sorgono in tema di perequazione urbanistica in questa fase di sperimentazioni circa l‟opportunità dell‟uso di strumenti perequativi per distribuire con una “vera equità” la ricchezza del territorio limitando le discriminazioni, accrescendo la qualità urbana, conservando la convenienza dell‟atto edificatorio.