multinationals and the creation of new iconic areas: the cases of milan, london and warsaw.

“How is value created in an area?” “How does the redevelopment virtuous cycle begin and spread?” The two questions above have guided the research at the base of this dissertation. The branch of economics known as Regional Economics is responsible for including the concept of space in market analysis; such “space” shift to “territory” and acquires an active role by generating advantages for overcoming the omnipresent competitiveness arising in an area. The modern built environment is featured by exceptional transformations happening in short time frames. In relation to this, human choices are the foundations of these mechanisms which are projected towards the improvement, or in some case decline, of a certain area. The aim of this dissertation, therefore, is to analyze the role of multinationals within the development of new urban areas. A particular interest has been assigned to the Commercial Real Estate Office asset class, and consequently to new Business Districts. As a strong base for comparing emerging and already consolidated markets at international levels, three case studies have been selected as references, being Milan, London and Warsaw. In order to provide solid benchmarks in terms of both size and context, related urban redevelopment projects have been chosen, being respectively Porta Nuova, Canary Wharf and Wola district, which all represent successful examples of how new financial hubs have been projected to accommodate several functions for the final user. The research started by giving a cultural and historical context to the three cities, as the contemporary Real Estate trends are a result of the events which have characterized the local context in the past years. Hence, an historical background since 1915 has been provided, so to underline differences among social and cultural factors among frameworks. Alongside with this, the latest commercial market outlooks have been reported, so to underline the peculiar popularity of the cities in comparison with their national trends. The subsequent Chapters of the dissertation are divided in two parts: the former, based on the Regional Economics and related Theory of Multinationals, aims at providing a theoretical base for reasoning, by underlining the importance of a big firm in a new context for the development of the so-called virtuous cycle, which brings popularity and consequent advantages of agglomeration economies. Additionally, FDI strategies and reasons for multinational firms’ relocation have also been analyzed by including both opportunities and threats relying behind such decision. Secondly, after having described the three regeneration projects from an architectural perspective, an empirical analysis has been carried out through interviews on local professionals in Milan, London and Warsaw. The interviewed parties include tenants, developers and consultants. With a strong focus on the Office segment of Real Estate, this procedure was aimed at understanding the tenants’ needs in office spaces, as well as the features which make a commercial investment attractive from the investor’s side. After the collection of data, the final Chapter puts together the considerations about present and future projections about how Central Business Districts will evolve. In relation to this, the importance of the role of multinationals within the development of new urban areas is underlined. However, one may observe a deep change in the way financial hubs are conceived, therefore switching from CBD to CSD (Central Social District). In parallel to this, the three trends of Sustainability, Subleasing and Integration of functions, have been identified as the main drivers of change, which will consequently shape future Real Estate developments. To conclude, the research behind this dissertation highlights the new needs and goals of multinationals, identified as main actors in the office Real Estate segment. The assessment of the impact of externalities has underlined new trends and objectives planned for future developments. In relation to this, not only new constructions will be shaped on the new necessities, but there will be, and the process has already partially started, a reconversion of existing spaces to accommodate emerging needs.

“Come viene creato il valore in un’area?” “Come inizia e si diffonde il ciclo virtuoso di sviluppo?” Le due domande sopra riportate hanno guidato la ricerca alla base di questa tesi. La branca dell'economia nota come Economia Regionale è responsabile dell'inclusione del concetto di spazio nell'analisi di mercato; tale “spazio” si trasforma in “territorio” e acquisisce un ruolo attivo generando vantaggi per il superamento dell'onnipresente competitività che nasce in un’area. L'ambiente costruito moderno è caratterizzato da trasformazioni eccezionali che avvengono in tempi brevi. In relazione a ciò, le scelte umane sono alla base di questi meccanismi che sono proiettati al miglioramento, o talvolta al declino, di un determinato territorio. Lo scopo di questa tesi, quindi, è quello di analizzare il ruolo delle multinazionali nello sviluppo delle nuove aree urbane. Particolare interesse è stato assegnato all’Office Real Estate asset class, e conseguentemente ai nuovi Distretti Imprenditoriali. Come solida base per confrontare mercati emergenti e mercati già consolidati a livello internazionale, sono stati selezionati tre casi studio come riferimento, ovvero Milano, Londra e Varsavia. Al fine di fornire solidi punti di riferimento sia in termini di dimensioni che di contesto, sono stati scelti progetti di riqualificazione urbana correlati, rispettivamente Porta Nuova, Canary Wharf e Wola district, che rappresentano tutti esempi riusciti di come nuovi hubs finanziari siano stati progettati per ospitare diverse funzioni per l'utente finale. La ricerca è iniziata dando un quadro culturale e storico alle tre città, in quanto le tendenze immobiliari contemporanee sono il risultato degli eventi che hanno caratterizzato il contesto locale negli ultimi anni. Pertanto, è stato fornito uno sfondo storico dal 1915, in modo da sottolineare le differenze tra i fattori sociali e culturali tra i case studies. Accanto a ciò, sono state riportate le ultime prospettive di mercato immobiliare commerciale, così da sottolineare la peculiare popolarità delle città rispetto alle tendenze nazionali. I capitoli successivi della tesi sono suddivisi in due parti: la prima, basata sull'Economia Regionale e la relativa Teoria delle Multinazionali, mira a fornire una base teorica di ragionamento, sottolineando l'importanza di una grande impresa in un nuovo contesto per lo sviluppo del circolo virtuoso, che porta la popolarità e i conseguenti vantaggi delle agglomerazioni. Inoltre, sono state analizzate anche le strategie e le ragioni dei FDI (Foreign Direct Investment) per la delocalizzazione delle imprese multinazionali, includendo sia le opportunità che i rischi alla base di tale decisione. In secondo luogo, dopo aver descritto i tre progetti di riqualificazione dal punto di vista architettonico, è stata condotta un'analisi empirica attraverso interviste a professionisti locali a Milano, Londra e Varsavia. Le parti intervistate includono impiegati, sviluppatori e consulenti. Con una forte attenzione al segmento Uffici del Real Estate, questa procedura è stata finalizzata a comprendere le esigenze degli inquilini negli spazi per uffici, nonché le caratteristiche che rendono attraente un investimento commerciale da parte dell'investitore. Dopo la raccolta dei dati, il Capitolo finale raccoglie le considerazioni sulle proiezioni presenti e future sull'evoluzione dei Distretti Centrali. In relazione a ciò, si sottolinea l'importanza del ruolo delle multinazionali nello sviluppo di nuove aree urbane. Tuttavia, si può osservare un profondo cambiamento nel modo in cui vengono concepiti gli hubs finanziari, passando quindi da CBD a CSD (Central Social District). Parallelamente, le tre tendenze di Sostenibilità, Sublocazione e Integrazione di funzioni, sono stati individuati come i principali drivers di cambiamento, che plasmeranno di conseguenza i futuri sviluppi del Real Estate. In conclusione, la ricerca alla base di questa dissertazione mette in luce le nuove esigenze e gli obiettivi delle multinazionali, identificate come attori principali nel segmento del Real Estate per uffici. La valutazione dell'impatto delle esternalità ha evidenziato nuove tendenze e obiettivi previsti per gli sviluppi futuri. In relazione a ciò, non solo le nuove costruzioni verranno plasmate sulle nuove necessità, ma ci sarà, e il processo è già in parte avviato, una riconversione degli spazi esistenti per accogliere bisogni emergenti.