Evaluating investments in future-proof retail buildings through the real options method

In an era of digitalization and accelerated adoption of technology in daily activities and commerce, e-commerce is gradually replacing traditional shopping, establishing itself as a growing sector that is changing consumer behaviour. This change has an impact on physical retail store spaces in urban areas. The uncertain future of physical retail stores necessitates the exploration of alternative uses for these spaces. However, the rigid configuration of most retail stores poses challenges for adaptation without costly demolition and reconstruction. This master's thesis evaluates the application of the Real Options Method (ROM) to assess the potential change of use in retail spaces through flexible designs, considering the uncertainty of the demand and the interests of all the actors involved. In two case studies conducted in Milan, the socio-economic context was analysed, the stakeholders involved were identified and potential solutions for the spaces were studied. 400 scenarios were generated with the Monte Carlo method taking into account the uncertainty on demand to estimate the Net Benefit for all the stakeholders involved. The analysis results of the two case studies demonstrate quantitatively and rigorously that implementing flexible projects in retail commercial spaces can offer important economic advantages for all the actors involved, in light of the strong uncertainty about future demand. The ROM emerges as a valuable method for assessing and developing real alternatives for the adaptation and reutilization of retail spaces, introducing flexibility in design and decision-making processes for professionals in charge of such spaces. This research contributes to addressing the challenges posed by the evolving retail properties market, enabling professionals to make informed decisions and effectively utilize existing spaces.

In un'era di digitalizzazione e di accelerazione nell'adozione della tecnologia nelle attività quotidiane e nel commercio tradizionale, l'e-commerce sta gradualmente sostituendo lo shopping tradizionale, affermandosi come settore in crescita che sta modificando il comportamento dei consumatori. Questa modifica ha un impatto sugli spazi fisici dei negozi al dettaglio nelle aree urbane. Il futuro delle vendite al dettaglio fisiche è incerto e sono necessarie alternative per il riutilizzo di questi spazi, il che rappresenta una sfida considerando la configurazione rigida della maggior parte di essi, difficili da adattare ad altri utilizzi senza demolizione e ricostruzione costose. In questa tesi magistrale, si valuta l'applicazione del Metodo Real Options (RO) per valutare il possibile cambio di utilizzo degli spazi commerciali al dettaglio attraverso progetti flessibili, considerando l'incertezza della domanda e gli interessi di tutti gli attori coinvolti. In due casi studio condotti a Milano, si sono analizzati il contesto socioeconomico, identificano gli stakeholder coinvolti e studiano le potenziali soluzioni per gli spazi. 400 scenari, sono stati generati con il metodo Monte Carlo tenendo conto dell'incertezza sulla domanda per stimare il Beneficio Netto su tutti gli stakeholder coinvolti. I risultati dell’analisi sui due casi studio dimostrano in modo quantitativo e rigoroso che l'implementazione di progetti flessibili negli spazi commerciali al dettaglio può offrire importanti vantaggi economici per tutti gli attori coinvolti, alla luce della forte incertezza sulla domanda futura. Il RO si rivela un metodo prezioso per valutare e sviluppare alternative concrete per l'adattamento e il riutilizzo degli spazi commerciali al dettaglio, introducendo flessibilità nel design e nelle decisioni per i professionisti responsabili di tali spazi.