Beyond Private Feasibility: Measuring and Evaluating the Impact of Real Estate Projects

This thesis explores the possibility of an evaluation approach that goes beyond the classical Private Feasibility Study, allowing the architect to assess both material and intangible aspects of architectural projects and their effects and consequences, while the design is still in progress. Born out of an intention to align with changes sweeping through today society, the research asks in the first instance: what does feasibility really mean nowadays? And in particular, how can the classical private feasibility study be integrated with social and environmental impact assessment? In a world where the concern for environmental and social sustainability issues is growing, the values driving the economy are changing. What is collectively valued is shifting from the material to the intangible. This change reflects on the Real Estate investors mentality and, inevitably, affects the way of approaching the evaluation of architectural projects. The research aims to expand the concept of private feasibility and to investigate how it can be integrated with impact assessment, by testing a new multidimensional and multidisciplinary evaluation approach on a specific case study, the "Creativity Hub" project, a space dedicated to art and entertainment, placed within the industrial context of the city of Milan. After framing the current climate of transformation that pervades the creative city of Milan and explaining the rationale behind the choice of tools to be used for evaluation, the paper focuses on the project evaluation through the application of the Discounted Cash Flow analysis and the Real Estate Impact Analysis Tool. The results obtained confirm the idea that nowadays is not enough to only consider profitability when conducting a feasibility study, but it is essential to integrate the current classical feasibility approach with impact assessment practice.

Questa tesi esplora la possibilità di un approccio valutativo che vada oltre il classico studio di fattibilità privato, consentendo all'architetto di valutare gli aspetti materiali e immateriali dei progetti architettonici, i loro effetti e le loro conseguenze, mentre la progettazione è ancora in corso. Nata dall'intenzione di allinearsi ai cambiamenti che attraversano la società odierna, la ricerca si chiede in primo luogo: che cosa significa davvero oggi la fattibilità? E in particolare, come può essere integrato il classico studio di fattibilità privato con la valutazione dell'impatto sociale e ambientale? In un mondo in cui cresce la preoccupazione per le questioni di sostenibilità ambientale e sociale, i valori che guidano l'economia stanno cambiando. Ciò che viene valutato collettivamente si sta spostando dal materiale all'intangibile. Questo cambiamento si riflette sulla mentalità degli investitori immobiliari e, inevitabilmente, influisce sul modo di approcciare la valutazione dei progetti architettonici. La ricerca si propone di ampliare il concetto di fattibilità privata e di indagare come esso possa essere integrato con la valutazione d'impatto, sperimentando un nuovo approccio valutativo multidimensionale e multidisciplinare su un caso di studio specifico, il progetto "Creativity Hub", uno spazio dedicato all'arte e all'intrattenimento, inserito nel contesto industriale della città di Milano. Dopo aver inquadrato l'attuale clima di trasformazione che pervade la città creativa di Milano e aver spiegato le motivazioni alla base della scelta degli strumenti da utilizzare per la valutazione, il lavoro di tesi si concentra sulla valutazione del progetto attraverso l'applicazione dell'analisi del Discounted Cash Flow e del Real Estate Impact Analysis Tool. I risultati ottenuti confermano l'idea che oggi non è sufficiente considerare solo la redditività quando si conduce uno studio di fattibilità, ma è essenziale integrare l'attuale approccio classico alla fattibilità con la pratica della valutazione d'impatto.