Real estate recession and local financial risk: a perspective on the China local government debt crisis

In China's fiscal landscape, local governments face a substantial imbalance as the central government controls the majority of tax revenue, leading to challenges in aligning general revenue with essential public expenditures, especially for large-scale infrastructure projects. To address fiscal shortfalls, local governments turn to financial tools like bond issuances and Local Government Financing Vehicles (LGFVs). State-owned banks, key players in financing these projects, hold and provide funds for LGFVs bonds, creating an interdependence that entwines local financial health with regional stability. China's 'land finance' model, where local authorities generate revenue through land use rights transfers, creates a risky dependency on the volatile real estate market. Since the 2008 global financial crisis, LGFVs bonds have surged with implicit governmental credit guarantees, and infrastructure investments fueled land finances, driving up real estate prices and creating financial bubbles. This combination of inflated real estate markets and mounting local debt poses multifaceted financial risks, increasing the likelihood of a local debt crisis. From 2020-2023, China's real estate market suffered its worst recession since 2008 due to government regulations and the pandemic. Struggling real estate companies, like Evergrande Group and Country Garden, face bankruptcy without government bailouts, causing a drop in demand and worsening the financial situation for many local governments, leading to massive debt defaults. The author will explore the financial risks arising from the major recession of China's real estate market in 2021-2023 through theoretical analysis and case studies from the perspective of local government debt crisis.

Nel panorama fiscale cinese, i governi locali si trovano ad affrontare un sostanziale squilibrio, poiché il governo centrale controlla la maggior parte delle entrate fiscali, con conseguenti difficoltà nell'allineare le entrate generali con le spese pubbliche essenziali, soprattutto per i progetti infrastrutturali su larga scala. Per far fronte alle carenze fiscali, i governi locali si rivolgono a strumenti finanziari come le emissioni obbligazionarie e i veicoli di finanziamento degli enti locali (LGFV). Le banche statali, attori chiave nel finanziamento di questi progetti, detengono e forniscono fondi per le obbligazioni degli LGFV, creando un'interdipendenza che intreccia la salute finanziaria locale con la stabilità regionale. Il modello cinese di "finanza fondiaria", in cui le autorità locali generano entrate attraverso il trasferimento dei diritti d'uso dei terreni, crea una rischiosa dipendenza dal volatile mercato immobiliare. Dalla crisi finanziaria globale del 2008, le obbligazioni delle LGFV sono aumentate grazie a garanzie di credito governative implicite e gli investimenti in infrastrutture hanno alimentato la finanza fondiaria, facendo salire i prezzi degli immobili e creando bolle finanziarie. Questa combinazione di mercati immobiliari gonfiati e aumento del debito locale pone molteplici rischi finanziari, aumentando la probabilità di una crisi del debito locale. Nel periodo 2020-2023, il mercato immobiliare cinese ha subito la peggiore recessione dal 2008 a causa delle normative governative e della pandemia. Le società immobiliari in difficoltà, come Evergrande Group e Country Garden, rischiano il fallimento in assenza di salvataggi governativi, causando un calo della domanda e peggiorando la situazione finanziaria di molti governi locali, con conseguenti massicce insolvenze sul debito. L'autore esplorerà i rischi finanziari derivanti dalla grande recessione del mercato immobiliare cinese nel 2021-2023 attraverso un'analisi teorica e casi di studio dal punto di vista della crisi del debito degli enti locali.