La Doppia valutazione ESG: esercizio teorico di identificazione di un rating ESG per la fase di compravendita degli asset immobiliari da riqualificare

The primary objective of this thesis, in line with the general title of the work, is to define an experimental ESG (Environmental, Social, and Governance) evaluation model for real estate assets intended for buy-and-sell transactions. This specific interest in such a category of evaluation stems from two fundamental considerations. Firstly, there is a growing awareness among investors who demand ESG scores to assess the sustainability of properties before purchase. Secondly, there is a need to address degraded or abandoned properties, which constitute about 70% of the properties in Italy. The thesis is structured into four main chapters and a conclusion, each of which focuses on specific research objectives. The first chapter introduces and delves into the ethical and climatic processes influencing global market choices. This chapter is divided into three sections, each focusing on a different theme: Analysis of the notion of climate risk: The objective is to explain and explore the concept of climate risk and demonstrate how this topic has become crucial in the global financial economy. In this section, the aim is to provide a comprehensive overview of climate risk, its various aspects, and how it can influence investments and financial decisions. Ethics and changes in the financial market: This objective concentrates on the growing awareness of the impact that ethics and climate have on financial market behavior. Analysis of ESG variables: In this case, the objective is to examine the ESG components (Environmental, Social, and Governance) and highlight the consequences these factors have had on the financial market. This may include a discussion on the increasing attention to non-financial criteria in evaluating corporate performance and responsible investments. The second chapter addresses the definition of the target, the classification structure, the macro criteria of interest, and how they were selected, emphasizing the importance of expanding knowledge on ESG issues. These definitions are structured into three distinct objectives derived from market analysis, industry literature, and identified needs: The definition of the real estate segment of interest is the first objective of the chapter. This process begins with an analysis of the sustainability and energy efficiency of properties in Italy. The analysis reveals that approximately 70% of properties in Italy were built before 1970 and have an energy class lower than EU standards on average. Even after measures like the “super bonus,” only 2-3% of properties have been renovated. Therefore, the focus of analysis is on this type of property. The definition of the classification structure is the second objective of the chapter. Analyzing the buying and selling process, particularly technical Due Diligence (DD), requires customizing the process for each property. Before any renovations (R0), the real estate asset must be evaluated. It’s recommended to conduct a two-phase assessment. The second phase is closely tied to investors’ specific intentions. Consequently, depending on the investor’s transformation interest (restructuring, renovation, or demolition and reconstruction), it’s desired to develop an increment rating (R) on the initial project rating. The results of both assessments are combined to obtain the final score. The creation of a list of indicators is the third objective of the chapter. After establishing the target and classification structure, it’s crucial to find indicators that will enable efficient property evaluation. This process begins with an analysis of the three most popular sustainability assessment models for properties (LEED, WELL, and GRESB). A comparative methodology was employed for drafting the checklist, where different protocols were analyzed, and evaluative indicators were selected through on-site analysis, cartographic analysis, ownership analysis, and DD. The final objective of this chapter is to explain why it is essential to expand knowledge of ESG issues. n the third chapter, the actual structuring of ESG evaluation questionnaires for real estate assets in their current state (RØ) and post-requalification state (ΔR) is detailed. The chapter is divided into three parts, each explaining concrete choices in structuring the evaluation questionnaire: The first section presents the themes, categories, and indicators that have been selected and how they have been grouped, ultimately leading to the creation of checklists for evaluating different assets. The second part of the chapter is dedicated to the development of essential evaluation matrices for conducting the assessment and defining score allocation. Finally, the last part introduces the complete evaluation model. The fourth and final chapter simulates the actual application process of the evaluation questionnaire. The chapter is divided into two parts: The first part focuses on the acquisition and understanding of data. It contains all the information explaining the project and design choices. Specifically, it includes a site inspection by the technical evaluator, Due Diligence (DD), analysis of documents, specifications, and project calculations. The second part includes the application and calculation of scores. It contains the completed evaluation questionnaire referring to the project in Lecco, via Gorizia, along with the calculation of both partial and overall scores. In the conclusion, the obtained results, limitations, and assumptions are analyzed. Additionally, it is emphasized that an additional document has been prepared to accompany this thesis, containing the complete evaluation model without data, along with instructions for use.

L’obiettivo primario della presente tesi, in coerenza con il titolo generale del lavoro, è definire un modello di valutazione sperimentale ESG (Ambientale, Sociale e di Governance) per gli asset immobiliari destinati alle transazioni di compravendita. Questo interesse specifico per tale categoria di valutazione deriva da due considerazioni fondamentali. In primo luogo, si evidenzia la crescente consapevolezza di un numero sempre maggiore di investitori che richiedono il punteggio ESG al fine di valutare la sostenibilità degli immobili prima dell’acquisto. In secondo luogo, emerge la necessità di intervenire su immobili degradati o abbandonati, i quali costituiscono circa il 70% degli immobili presenti sul territorio italiano. La tesi è strutturata in quattro capitoli principali e una conclusione, ciascuno dei quali si concentra su specifici obiettivi di ricerca. Il primo capitolo introduce e approfondisce i processi etici e climatici che hanno influenzato le scelte del mercato globale. Questo capitolo è suddiviso in tre sezioni, ciascuna delle quali si concentra su un differente tema: Un’analisi della nozione di rischio climatico: L’obiettivo è spiegare e spiegare il concetto di rischio climatico e mostrare come questo argomento sia diventato così importante nell’economia finanziaria globale. In questa sezione, mira a fornire una panoramica approfondita del rischio climatico, dei suoi vari aspetti e di come può influenzare investimenti e decisioni finanziarie. L’etica e i cambiamenti nel mercato finanziario: Questo obiettivo si concentra sulla crescente consapevolezza dell’impatto che l’etica e il clima hanno sul comportamento del mercato finanziario. Analisi delle variabili ESG: In questo caso, l’obiettivo è esaminare i componenti ESG (Ambientali, Sociali e di Governance) e mettere in evidenza le conseguenze che questi fattori hanno avuto sul mercato finanziario. Ciò può includere una discussione sulla crescente attenzione ai criteri non finanziari nella valutazione delle performance aziendali e sugli investimenti responsabili. Il secondo capitolo affronta la definizione del target, la struttura di classificazione, i macro criteri di interesse e come sono stati selezionati e la ragione per cui è fondamentale ampliare la conoscenza sulle questioni ESG. Queste definizioni si articolano in tre obiettivi distinti e derivano da un’analisi del mercato, della letteratura del settore e delle esigenze identificate: La definizione del segmento immobiliare di interesse è il primo obiettivo del capitolo. Questo processo inizia con un’analisi della sostenibilità e dell’efficienza energetica degli immobili in Italia. L’analisi mostra che circa il 70% degli immobili in Italia è stato costruito prima del 1970 e ha una classe energetica mediamente inferiore agli standard dell’UE. Anche dopo l’adozione di misure come il super bonus, solo il 2-3% degli immobili è stato riqualificato. Per questo motivo, la scelta del soggetto d’analisi si concentra su questo tipo di immobili. La definizione della struttura di classificazione è il secondo obiettivo del capitolo. L’analisi del processo di compravendita, e in particolare della Due Diligence (DD) tecnica, richiede la personalizzazione del processo per ogni immobile. Prima di eventuali riqualificazioni (R0), l’asset immobiliare deve essere valutato. E’ raccomandato condurre una valutazione in due fasi. La seconda fase è strettamente correlata alle intenzioni specifiche degli investitori. Di conseguenza, in base al tipo di trasformazione di interesse dell’investitore (ristrutturazione, riqualificazione o demolizione e ricostruzione), si desidera sviluppare un R di incremento sul rating del progetto iniziale. I risultati di entrambe le valutazioni vengono combinati per ottenere il punteggio finale. La creazione di una lista di indicatori è l’obiettivo terzo del capitolo. Dopo aver stabilito il target e la struttura della classificazione, è fondamentale trovare gli indicatori che consentiranno una valutazione efficiente degli immobili. Questo processo inizia con un’analisi dei tre modelli di valutazione della sostenibilità degli immobili più popolari (LEED, WELL e GRESB). Per la redazione della checklist è stata utilizzata una metodologia comparativa, ovvero sono stati analizzati i diversi protocolli da cui sono stati selezionati e scelti gli indicatori valutabili tramite analisi in loco, analisi della cartografia e titolarità e DD. L’ultimo obiettivo di questo capitolo è spiegare perché è fondamentale ampliare la conoscenza delle questioni di ESG. Nel terzo capitolo invece risiede l’effettiva strutturazione dei questionari valutativi ESG relativi al patrimonio immobiliare allo stato d’essere (RØ) e allo stato riqualificato (ΔR). Il capitolo si divide in tre parti che concorreranno a spiegare le scelte concrete per la strutturazione del questionario valutativo: Nella prima sezione vengono presentati i temi, le categorie e gli indicatori che sono stati selezionati e come sono stati raggruppati, in conclusione le cheklist tramite cui poi è possibile valutare i diversi asset. La seconda parte del capitolo è dedicata allo sviluppo delle matrici di valutazione essenziali per la conduzione della valutazione e la definizione dell’assegnazione dei punteggi. Infine nell’ultima parte, viene presentato il modello valutativo completo. Il quarto e ultimo capitolo va ad imitare il processo effettivo dell’applicazione del questionario valutativo. Il capitolo si suddivide in una prima parte di acquisizione e comprensione dei dati e una seconda parte di applicazione e calcolazione del punteggio. Nello specifico: Nella prima parte risiedono tutte le informazioni che spiegano il progetto e le scelte progettuali. In specifico: sopralluogo dal tecnico valutatore, DD e analisi delle tavole, capitolato e computo progettuale. Nella seconda parte invece è stato inserito il questionario valutativo completo compilato riferito al progetto di Lecco in via Gorizia ed è stato anche calcolato il punteggio risultante parziale e complessivo. Nella conclusione invece sono stati analizzati i risultati ottenuti e i limiti e assunzioni. Inoltre va sottolineato anche che è stato redatto un ulteriore documento da allegare alla presente tesi, nel quale è stato inserito il modello valutativo completo e privo di dati, accompagnato dalle relative istruzioni per l’utilizzo.