A cyclical capitalization proposal for real estate investment appraisal in the residential sector

The value of real estate assets can be assessed through a wide range of methods. Usually, the investor/appraiser attempts to find the most suitable way of establishing a judgement of worth according to the available information, current market practices and circumstances. Thanks to the implementation of finance modelling in the real estate sector, the valuer may utilize the income approach to transform the prospective future cashflows of the property into its present value, as portrayed in the international valuation standards; method commonly used in properties in which the value is closely related to its ability to generate cashflows. Investors, however, may be unaware of the risks that can derive from omitting cycle fluctuations, and overestimating or underestimating the market trends in the financial model. The cyclical capitalization model surged as a way to include the nature of the property market, which goes through frequent expansions and contractions, in real estate valuation. This research work proposes modifications to the model and its application to the residential sector as an investment appraisal tool. The aim is to conservatively estimate the present value taking into consideration the ups and downs of the market in the future cashflows, and the plausible exit value according to the phase of the market in which it occurs.

Il valore dei beni immobiliari può essere valutato attraverso un'ampia gamma di metodi. Comunemente, l'investitore/valutatore cerca di trovare il modo più adatto per stabilire un giudizio di valore in base alle informazioni disponibili, alle pratiche di mercato attuali e alle circostanze. Grazie all'implementazione della modellazione finanziaria nel settore immobiliare, al valutatore gli é permesso di utilizzare l’income approach e trasformare le plausibili entrate future dell'immobile nel suo valore attuale, cosí come indicato negli international valuation standards;approccio abitualmente utilizzato per gli immobili il cui valore è strettamente legato alla capacità di generare flussi di cassa. Gli investitori, tuttavia, possono non essere consapevoli dei rischi che derivano dall'omissione di fluttuazioni cicliche e dalla sopravvalutazione o sottovalutazione dei trend di mercato nel modello finanziario. Il modello di capitalizzazione ciclica sorge come un modo per includere la natura dei mercati, i quali attraversano frequentemente espansioni e contrazioni, nella valutazione immobiliare. Questa ricerca propone modifiche al modello e la sua applicazione al settore residenziale come strumento per la valutazione dell’investimento. L'obiettivo è stimare in modo conservativo il valore attuale, tenendo conto degli alti e bassi del mercato nei flussi di cassa futuri, e il valore di uscita in base alla fase del mercato in cui si verifica.