The high streets value and the role of private investors in the urban development. Hines Italy RE, the operations in throphy assets: Cordusio 2.0, Spiga26 and Torre Velasca

In the last fifteen years, Milan has gone through a phase of deep transformations that have significantly changed its urban structure, flows and skyline, making it increasingly international, also in terms of architectural language. These interventions have mainly focused on wide areas between the centre and the historic periphery, areas that have long remained unresolved and awaiting redevelopment. Some of these places, once home to large manufacturing plants, have been converted, while others, located on the margins of the city, have been redesigned to become the ‘new gates’ of Milan. The city, in continuous transformation, has seen interventions aimed at redefining extensive infrastructure systems, as will soon happen with the transformation of the dismissed railway yards just outside the historical walls, or as it has already happened in the area of the former Fiera di Milano, once the heart of the city's international trade and exhibition. In recent decades, interventions in the historic centre have been rare and punctual, mainly of a private nature, with more cautious and targeted redevelopments. The heart of Milan has been perceived as almost untouchable, in part due to the strict regulations protecting the landscape and buildings more than fifty years old, but perhaps also due to a background linked to previous perspectives and investments, which promoted growth towards the metropolitan area and densification in areas already suitable for building. In recent years, however, Hines, a global real estate investment, development and management company, has taken a broader and more sustainable view, planning a series of interventions in the central area of Milan as part of a wider redevelopment program. This program aims to balance new construction with the flows between historically and economically distant areas of the city. Hines' interventions, some of which will be discussed in the following thesis, were conceived as an integrated system capable of generating new dynamics within the city, through a contemporary reinterpretation of existing historic buildings and facilities, planning a redevelopment that takes into account both conservation and environmental quality. Hines can be considered a pioneer in this field, having believed in the redevelopment and reactivation of Milan's historic centre before many others, contributing to the recovery of the market during a period when all investments were moving in the opposite direction. It is clear that preservation is not limited to the conservation of great monuments, but also requires a deep balance between the protection of these and their surroundings, their ‘reactivation’, the use of public spaces and the preservation of a social balance based on the dynamics of place use. In this regard, the following thesis paper proposes a method for evaluating the social impacts that are generated as a result of decision-making processes and the different phases of a real estate investment, introducing a general framework for the creation of Social Value, describing the stakeholders involved, dimensions, activities, current shortcomings and related risks. Specifically, this thesis analysed the evolution of the Commercial Real Estate market in Italy from the pandemic period to the present day, focusing on two destinations of use: offices and retail, in particular with an in-depth analysis on an Italian and European scale of the High Streets market, the main and historic streets often located in the city centre with high real estate values that guarantee a constant flow of clients. These market segments have characterised the choices made by Hines Italy RE in pursuing three major operations and, at the same time, urban development projects in the historic centre of Milan, from 2019 to date: Cordusio 2.0, Spiga26 and Torre Velasca, which are still nearing completion. Developments that have been able to look to the future and overcome any market and macroeconomic uncertainty, representing hugely successful operations and allowing buildings of historical and cultural significance to be returned to the community. To conclude the description of these works of art, a final chapter is structured to analyse and briefly describe the reasons why it is necessary to attract private investors in real estate on a country's territory, with a focus also on the relational dynamics between all the stakeholders involved in each phase of an investment. Within this last chapter, is analysed one of the many modalities through which urban areas can be promoted for new private investment flows. In particular, is brought to the attention a best practice for promoting potential real estate developments for private investors. A global competition aimed at transforming underutilised urban areas into sustainable development models, involving private investors and public authorities to promote low-carbon urban regeneration, accelerate building innovation and guide policies towards carbon-zero cities.

Negli ultimi quindici anni, Milano ha attraversato una fase di profonde trasformazioni che hanno significativamente cambiato la sua struttura urbana, i flussi e lo skyline, rendendola sempre più internazionale, anche dal punto di vista del linguaggio architettonico. Questi interventi si sono concentrati soprattutto su vaste aree tra il centro e la periferia storica, zone rimaste a lungo irrisolte e in attesa di riqualificazione. Alcuni di questi luoghi, un tempo sede di grandi impianti produttivi, sono stati riconvertiti, mentre altri, situati ai margini della città, sono stati ridisegnati per diventare le "nuove porte" di Milano. La città, in continua trasformazione, ha visto interventi mirati alla ridefinizione di ampi sistemi infrastrutturali, come anche avverrà a breve con la trasformazione degli scali ferroviari dismessi poco fuori dalle mura storiche, o come è già avvenuto nell'area della ex Fiera di Milano, un tempo cuore pulsante dell'esposizione e del commercio internazionale della città. Negli ultimi decenni, gli interventi nel centro storico sono stati rari e puntuali, principalmente di natura privata, con riqualificazioni più timide e mirate. Il cuore di Milano è stato percepito come quasi intoccabile, in parte a causa delle rigide normative che proteggono il paesaggio e gli edifici con più di cinquant’anni, ma forse anche a causa di un retaggio legato a prospettive e investimenti precedenti, che favorivano una crescita verso il territorio metropolitano e una densificazione nelle aree già edificabili. Negli ultimi anni, però, Hines, società globale di investimento, sviluppo e gestione immobiliare, ha adottato una visione più ampia e sostenibile, pianificando una serie di interventi nell’area centrale di Milano come parte di un ampio programma di riqualificazione. Questo programma punta a bilanciare le nuove costruzioni con i flussi tra le aree storicamente ed economicamente distanti della città. Gli interventi di Hines, alcuni dei quali verranno trattati nel seguente elaborato di tesi, sono stati concepiti come un sistema integrato in grado di generare nuove dinamiche all'interno della città, attraverso una reinterpretazione contemporanea di edifici storici complessi esistenti, pianificandone una riqualificazione che tenga conto sia della conservazione sia della qualità ambientale. Hines si può considerare un pioniere in questo ambito, avendo creduto nella riqualificazione e riattivazione del centro storico di Milano prima di molti altri, contribuendo alla ripresa del mercato in un momento in cui tutti gli investimenti si muovevano nella direzione opposta. È chiaro che la salvaguardia non si limita alla conservazione dei grandi monumenti, ma richiede anche un equilibrio profondo tra la protezione di questi e del loro contesto circostante, la loro “riattivazione”, l’uso degli spazi pubblici e il mantenimento di un equilibrio sociale basato sulle dinamiche di utilizzo dei luoghi. A tal proposito nel seguente elaborato di tesi è stato proposto un metodo di valutazione dei social impacts che si generano a seguito di processi decisionali e delle diverse fasi di un investimento immobiliare, introducendo un framework generale per la creazione di Social Value, descrittivo di stakeholders coinvolti, dimensioni, attività, lacune odierne e rischi connessi. Nello specifico di questo elaborato, è stata analizzata l’evoluzione di mercato del Commercial Real Estate in Italia dal periodo post-pandemico ad oggi, focalizzandosi su due destinazioni d’uso: uffici e retail, in particolare con un approfondimento su scala italiana ed europea del mercato delle High Streets, le vie principali e storiche situate spesso nel centro città con valori immobiliari elevati che garantiscono un flusso costante di clienti. Questi segmenti di mercato hanno caratterizzato le scelte di Hines Italy RE nel portare avanti tre grandi operazioni e allo stesso tempo progetti di sviluppo urbano nel centro storico di Milano, dal 2019 ad oggi: Cordusio 2.0, Spiga26 e Torre Velasca tutt’ora in fase di completamento. Sviluppi che sono stati capaci di guardare al futuro e superare qualsiasi incertezza di mercato e macroeconomica, rappresentando operazioni di enorme successo e permettendo di restituire edifici, di rilevanza storica e culturale, alla comunità. A conclusione della descrizione di queste opere d'arte, è stato strutturato un capitolo per analizzare e descrivere brevemente le ragioni per cui è necessario attrarre investitori privati nel settore immobiliare sul territorio di un Paese, con un focus sulle dinamiche relazionali tra tutti gli attori coinvolti. All’interno di quest’ultimo capitolo, viene analizzata una delle tante modalità attraverso le quali sia possibile promuovere il territorio urbano a favore di nuovi flussi di investimenti privati. In particolare, è stata portata all’attenzione come best practice di promozione di potenziali luoghi di sviluppo immobiliare per investitori privati, una competizione globale che mira a trasformare aree urbane sottoutilizzate in modelli di sviluppo sostenibile, coinvolgendo investitori privati e autorità pubbliche per promuovere rigenerazioni urbane a basse emissioni di carbonio, accelerare l'innovazione edilizia e orientare le politiche verso città carbon-zero.