Financial evaluation of office-to-housing conversions in Italy

The demand for office space has changed significantly in recent years, influenced by shifts in work habits and tenant preferences. Factors like the pandemic and advances in technology have accelerated remote work and flexible office setups, resulting in increased vacancy rates in office spaces across major cities. Real estate developers and investors are now exploring alternative uses for these underperforming buildings, with office-to-housing conversions emerging as a potential solution. By converting underutilized office spaces into residential units, these projects aim to address both rising residential demand and excess office supply. However, a crucial question remains: are these conversions financially viable, particularly within the context of Italy’s complex real estate market? This thesis provides a financial analysis of office-to-housing conversions in three major Italian cities—Milan, Rome, and Naples—each offering unique market characteristics and regional differences. By examining market data from 2015 to 2022, the study allows for a comprehensive look at how external events have influenced both office and residential markets. Key financial metrics, including trends in selling prices, rental values, and gross yields, are analyzed to assess the financial feasibility of office-to-housing conversions across Milan, Rome, and Naples. This analysis provides an overview of observed changes over time and highlights differences across various urban zones, offering insights into the evolving market dynamics in both the office and residential sectors. By focusing on financial analysis in different regional contexts, the study offers practical insights for developers, investors, and policymakers interested in repurposing office spaces. The findings contribute to discussions on Italy’s real estate market evolution as it adapts to recent economic and social changes.

La domanda di spazi da adibire ad uffici è mutata significativamente negli ultimi anni e ciò è stato influenzato dai cambiamenti nelle abitudini lavorative e dalle diverse esigenze degli inquilini. Fattori come la pandemia e i progressi tecnologici hanno accelerato l'adozione delle modalità di lavori a distanza e di modelli di ufficio più flessibili. Ciò ha portato all’interno delle città Italiane una percentuale più elevate di uffici sfitti. Gli sviluppatori e gli investitori immobiliari stanno ora esplorando usi alternativi per questi tipi di edifici, come per esempio la potenziale possibile soluzione di conversione di questi uffici ad un uso prettamente residenziale. Questi progetti di trasformazione di spazi per uffici sottoutilizzati in unità residenziali, risponde in maniera positiva alla crescente domanda abitativa e all'eccesso di offerta di uffici. Tuttavia, resta una domanda cruciale: queste conversioni, nel mercato immobiliare italiano, sono finanziariamente sostenibili? Questa tesi fornisce un'analisi finanziaria delle conversioni da ufficio a residenziale in tre grandi città italiane – Milano, Roma e Napoli – ciascuna con caratteristiche di mercato e differenze regionali uniche. Esaminando i dati dal 2015 al 2022, lo studio consente una visione completa di come alcuni eventi esterni abbiano influenzato i mercati degli uffici e del residenziale. Le principali metriche finanziarie, tra cui le tendenze nei prezzi di vendita, dei valori di locazione e dei rendimenti lordi, vengono analizzate per valutare la fattibilità finanziaria delle conversioni da ufficio ad abitazione. Questa analisi fornisce una panoramica dei cambiamenti osservati nel tempo e mette in evidenza le differenze tra le varie zone urbane. Concentrandosi sull'analisi finanziaria e sui diversi contesti regionali, lo studio offre spunti pratici per sviluppatori, investitori e politici interessati a riutilizzare gli spazi adibiti ad uffici. I risultati contribuiscono alla discussione sull'evoluzione del mercato immobiliare italiano, mentre il Paese si adatta ai recenti cambiamenti economici e sociali.