Evolution of the italian student housing sector: real estate analysis and valuation of a purpose-built student accommodation

This thesis examines the evolution of Italy’s student housing sector and evaluates the financial feasibility of a purpose-built student accommodation (PBSA) through an empirical analysis. The study combines a contextual analysis of the student housing market (including growing student demand, inadequate supply and institutional interventions such as Law 338/2000 and the National Recovery and Resilience Plan) with the real estate valuation of selected PBSA case studies, applying an Income Approach (Discounted Cash Flow) consistent with international valuation standards (IVS and RICS Guidelines). A sensitivity analysis is also conducted to identify which factors most strongly influence the market value of such assets. The results indicate that rental income per bed and financial parameters (Discount Rate and Exit Yield) are the most influential drivers of value, whereas changes in operating costs or fixed lease agreements have a more modest impact. These findings carry practical implications: PBSA’s profitability largely depends on achieving high occupancy rates and market-aligned rents and its valuation is sensitive to broader financial conditions. The study thus provides useful insights for investors, developers, and policy makers to foster and assess new student housing initiatives, contributing to an improved supply of student accommodations in Italy.

La tesi esamina l’evoluzione del settore degli alloggi per studenti in Italia e valuta la sostenibilità economica di una residenza universitaria appositamente costruita (Purpose-Built Student Accommodation - PBSA) attraverso un’analisi empirica. In particolare, lo studio combina un’analisi del mercato degli studentati (includendo la crescita della domanda studentesca, l’insufficiente offerta abitativa e interventi istituzionali come la Legge 338/2000 e il PNRR) con la valutazione immobiliare di alcuni casi studio di studentati, applicando il metodo finanziario dell’Income Approach (Discounted Cash Flow) in linea con gli standard internazionali di valutazione (IVS e linee guida RICS). Viene, inoltre, condotta un’analisi di sensitività per identificare i fattori chiave che maggiormente influenzano il valore di mercato di tali strutture. I risultati evidenziano che i ricavi da locazione per posto letto e i parametri finanziari (tasso di sconto e rendimento) sono gli elementi più determinanti sul valore, mentre variazioni nei costi operativi o nei canoni di locazione tra i proprietari degli immobili e i gestori degli studentati hanno un impatto più contenuto. Queste evidenze comportano importanti implicazioni pratiche: la redditività di un PBSA dipende in larga misura dalla capacità di mantenere elevati tassi di occupazione e canoni in linea col mercato ed è sensibile alle condizioni finanziarie al contorno. Lo studio fornisce dunque indicazioni utili a investitori, sviluppatori e decisori pubblici per promuovere e valutare nuovi progetti di student housing, contribuendo al miglioramento dell’offerta di alloggi per studenti in Italia.