Modernizing italian shopping malls through PropTech: comparison of U.S. and italian Real Estate market

Shopping malls have long functioned as both commercial and social spaces, serving not only as retail destinations but also as cultural and recreational environments for individuals, families, and tourists. In Italy, shopping centers hold particular significance given the country’s strong fashion heritage and vibrant consumer culture. However, rapid technological change, shifting consumer expectations, and the continued growth of e-commerce have led to declining foot traffic and increasing pressure on traditional retail formats. These developments raise the urgent need for innovation and modernization within the shopping mall sector. This thesis explores how Property Technology (PropTech) can support Italian shopping malls in addressing these challenges by enhancing customer experience, improving operational efficiency, and promoting environmental sustainability. PropTech refers to a wide range of digital tools and platforms used in the real estate sector, including IoT systems, smart building technologies, customer engagement apps, and data analytics platforms which more used in shopping malls. When applied effectively, these technologies can help transform conventional shopping centers into “omnichannel malls” that integrate physical and digital experiences to attract and retain visitors. The aim of this thesis is to aware shopping malls owners and managers to explore the current state of technology adoption in Italian shopping malls and to assess how it compares with developments in the United States, particularly across core technological domains such as artificial intelligence, robotics, cloud computing, and sustainability-related IoT solutions. By examining both markets, it is possible to identify key similarities and differences in the way technology is being implemented. The analysis reveals that while Italy has made significant progress in adopting sustainability-focused technologies, particularly those aimed at improving energy efficiency, the adoption of customer-facing and experiential technologies remains limited. In contrast, the United States has seen broader and earlier adoption of PropTech across a wider range of applications, particularly in enhancing digital engagement within retail environments. This comparative gap highlights also the importance of regulatory frameworks, market readiness, and cultural attitudes in shaping the pace and scope of technological transformation. In summary, this thesis argues that the strategic adoption of these technologies represents a critical pathway for the revitalization of shopping malls in Italy. Through digital innovation and targeted investment, Italian malls can modernize their operations, better respond to evolving consumer expectations, and ensure long-term competitiveness in a rapidly changing retail landscape. The research contributes to a broader understanding of how technological transformation in shopping mall sector can serve as both a response to current challenges and a foundation for future growth.

I centri commerciali hanno storicamente svolto una doppia funzione, sia come spazi commerciali sia come luoghi di aggregazione sociale, rappresentando non solo destinazioni per lo shopping ma anche ambienti culturali e ricreativi per individui, famiglie e turisti. In Italia, i centri commerciali assumono un’importanza particolare grazie alla forte tradizione nel settore della moda e a una vivace cultura dei consumi. Tuttavia, i rapidi cambiamenti tecnologici, l’evoluzione delle aspettative dei consumatori e la continua crescita dell’e-commerce hanno determinato un calo del traffico pedonale e una crescente pressione sui formati tradizionali del retail. Tali dinamiche rendono urgente un processo di innovazione e ammodernamento nel settore dei centri commerciali. Questa tesi esplora come le tecnologie immobiliari, note come Property Technology (PropTech), possano supportare i centri commerciali italiani nell’affrontare queste sfide, migliorando l’esperienza del cliente, aumentando l’efficienza operativa e promuovendo la sostenibilità ambientale. Con PropTech si intende un insieme di strumenti e piattaforme digitali utilizzati nel settore immobiliare, tra cui sistemi IoT, tecnologie per edifici intelligenti, app per il coinvolgimento del cliente e piattaforme di analisi dei dati, sempre più utilizzate anche nei centri commerciali. Quando applicate in modo efficace, queste tecnologie possono contribuire a trasformare i centri commerciali tradizionali in “mall omnicanale”, capaci di integrare esperienze fisiche e digitali per attrarre e fidelizzare i visitatori. L’obiettivo di questa tesi è sensibilizzare proprietari e gestori di centri commerciali sull’importanza di esplorare lo stato attuale dell’adozione tecnologica nei centri commerciali italiani, valutandone il livello di maturità rispetto agli sviluppi registrati negli Stati Uniti, con particolare riferimento a tecnologie chiave come intelligenza artificiale, robotica, cloud computing e soluzioni IoT orientate alla sostenibilità. Analizzando entrambi i mercati, è possibile identificare le principali similitudini e differenze nelle modalità di implementazione tecnologica. L’analisi evidenzia che, sebbene l’Italia abbia compiuto significativi progressi nell’adozione di tecnologie sostenibili, soprattutto per il miglioramento dell’efficienza energetica, l’integrazione di soluzioni rivolte al cliente e di tipo esperienziale risulta ancora limitata. Al contrario, negli Stati Uniti si osserva un’adozione più ampia e precoce del PropTech, con un forte orientamento al coinvolgimento digitale nei contesti retail. Questo divario comparativo sottolinea anche il ruolo cruciale di fattori come i quadri normativi, la prontezza del mercato e gli atteggiamenti culturali nel determinare il ritmo e l’estensione della trasformazione tecnologica. In conclusione, la tesi sostiene che l’adozione strategica delle tecnologie digitali rappresenti un percorso fondamentale per la rivitalizzazione dei centri commerciali in Italia. Attraverso l’innovazione digitale e investimenti mirati, i mall italiani possono modernizzare le proprie operazioni, rispondere meglio alle mutate aspettative dei consumatori e garantire la propria competitività nel lungo termine in un contesto retail in rapida evoluzione. La ricerca contribuisce a una comprensione più ampia di come la trasformazione tecnologica del settore possa costituire sia una risposta alle sfide attuali sia una base per la crescita futura.