Equity REIT: efficient and effective real estate equity security investment for US middle-class

This thesis aims at analysing the alignment between equity REIT investment and middle-class individual financial position and investment goal. It’s commonly known that middle-class widely acknowledges real estate investment as one of the best investment options for its stable income and substantial appreciation potential. However, they face several barriers and challenges to invest directly by purchasing and owning physical properties. Alternatively, real estate securities offer them opportunities to invest in real estate indirectly, which include various types such as equity/mortgage REITs, real estate operating company(REOC), real estate corporate bonds, MBS and so on. Among them, equity REIT is the most prominent one as it completely inherits the income generating ability and value appreciation potential of direct real estate investment, while offering listed financial securities’ advantages of liquidity, transparency, scalability and so on, making itself probably the best investment option for investors who seek to invest in real estate with low entry capital and high flexibility. In this sense, equity REIT can be an efficient and effective investment tool for the middle-class investors. Emphasizing this point, this thesis conducts comprehensive research on whether equity REIT is really a suitable investment option for middle-class investors based on the analysis of its basic characteristics, its return and risk compared to other investments and its development trends throughout decades, and afterwards further discusses how equity REIT should be positioned and managed in their financial portfolio. The thesis focuses on studying US equity REIT from the standpoint of US middle-class investors in the context of US capital market. US financial assets have always been the most preferable investment options around the world for their mature structure, high transparency, consistently satisfying performance and so on. While equity REITs also exist in other countries(around 40), they are possibly structured a bit differently from the original US model, subsequently having different levels of risk and return, which is also affected by the local real estate and financial market conditions. As a result, other countries’ Reits’ differences from the US equity REIT should be especially noticed when investing them, which is beyond the scope of this thesis.

Questa tesi si propone di analizzare l’allineamento tra l’investimento in equity REIT (Real Estate Investment Trust) e la posizione finanziaria e gli obiettivi d’investimento degli individui appartenenti alla classe media. È noto che la classe media riconosce ampiamente l’investimento immobiliare come una delle migliori opzioni d’investimento, grazie alla sua capacità di generare reddito stabile e al potenziale di apprezzamento significativo. Tuttavia, essa si trova spesso ad affrontare numerose barriere e difficoltà nell’investire direttamente attraverso l’acquisto e la proprietà di immobili fisici. In alternativa, i titoli immobiliari offrono l’opportunità di investire indirettamente nel settore immobiliare. Questi includono diverse tipologie, come gli equity/mortgage REIT, le società operative immobiliari (REOC), le obbligazioni societarie immobiliari, i titoli garantiti da ipoteche (MBS) e altri ancora. Tra questi, l’equity REIT rappresenta la forma più rilevante, poiché eredita completamente la capacità di generare reddito e il potenziale di apprezzamento del valore tipici dell’investimento diretto in immobili, offrendo al contempo i vantaggi dei titoli finanziari quotati, come liquidità, trasparenza, scalabilità e così via. Ciò lo rende probabilmente la migliore opzione per gli investitori che desiderano accedere al mercato immobiliare con un capitale iniziale contenuto e un’elevata flessibilità. In questo senso, l’equity REIT può rappresentare uno strumento d’investimento efficiente ed efficace per gli investitori della classe media. Sottolineando questo aspetto, la tesi conduce una ricerca approfondita per verificare se l’equity REIT sia realmente una scelta d’investimento adatta per la classe media, basandosi sull’analisi delle sue caratteristiche fondamentali, del rapporto rischio/rendimento rispetto ad altre forme d’investimento e delle sue tendenze evolutive nel corso dei decenni. Successivamente, si discute come l’equity REIT dovrebbe essere posizionato e gestito all’interno del portafoglio finanziario degli investitori. La tesi si concentra sullo studio degli equity REIT statunitensi dal punto di vista degli investitori della classe media negli Stati Uniti, nel contesto del mercato dei capitali americano. Gli asset finanziari statunitensi sono da sempre considerati tra le opzioni d’investimento più desiderabili a livello globale, grazie alla loro struttura matura, all’elevata trasparenza e alle performance costantemente soddisfacenti. Sebbene gli equity REIT esistano anche in altri paesi (circa 40), la loro struttura può differire in parte dal modello originario statunitense, comportando livelli di rischio e rendimento differenti, influenzati anche dalle condizioni locali dei mercati immobiliari e finanziari. Di conseguenza, le differenze tra i REIT esteri e quelli statunitensi devono essere attentamente considerate quando si investe in essi, aspetto che esula dall’ambito di questa tesi. (Tradotto dall'Abstract in inglese da Microsoft Copilot.)