Luxury yachting as a catalyst for the development of italian marinas: synergies with Real Estate and urban transformation

This study aims to investigate the luxury yachting sector as a catalyst for the development of infrastructures inside marinas and beyond: in fact, the economic impact generated by yachts represents an opportunity to be used through the creation of services such as residences, hospitality, commercial and also industrial structures, which therefore should be integrated into wider Real Estate projects. This port-city integration has been shown to have multiplying effects on the territory, influencing not only infrastructural development but also its related value. In this perspective, the thesis analyzes the Italian panorama of luxury yachting and marinas in close connection with the consequent urban development. The study starts by introducing the nautical sector, explaining what it is, what it includes, and the different sub-sectors it incorporates. Then, it focuses on recreational boating, which is the core business of the Italian nautical industry. After providing a global overview of the sector, the focus shifts to the Italian context, emphasizing Italy’s global leadership in the production of maxi-yachts. This leads to the definition of luxury nautical tourism and the opportunities it offers. The paper continues with an historical overview of luxury yachting, both worldwide and in Italy, including a brief look at the history of Italian ports, which helps to understand the current situation. It then analyses the present state of the sector, particularly the post-Covid growth that shows unique trends compared to other economic sectors. One of the main problems that emerges is the gap between supply and demand: while the yachting sector is growing, the availability of moorings and services has not increased accordingly. Buying a yacht today without first securing a berth is almost impossible. Unlike in the past, when owners had more choices, finding a berth has become a challenge due to pressure on ports. This critical issue, seen in Italy and beyond, reveals a need and opportunity for investment. In the luxury sector, it is not enough to expand marinas: modernization, new services, support infrastructures, and even residential, commercial and hospitality developments are required. This necessity involves the Real Estate sector, which has to contribute to managing and developing services that enhance the economic impact generated by yachts in Italian ports. These ports are among the busiest in the world during the summer, yet they often remain underdeveloped. The study then presents data about the economic impact of luxury nautical tourism, starting with revenue figures and the sector’s contribution to Italy’s GDP. It distinguishes between spending on the boat and spending on land, showing the strong link between yacht size and economic impact and explaining also the data collection methods related to future necessities. Later, the concept of the Blue Economy is introduced, showing the sector added value and dividing activities into upstream and downstream. Spending data on yacht management, mooring, and onboard guests are also presented, including maximum daily mooring fees in top Mediterranean ports. A global analysis of the luxury yacht market follows, identifying main producers, popular yacht sizes, and recent launches. The focus shifts to Italian port infrastructure, offering updated data on ports and moorings. Several marina models are described, such as boat parking, sea squares, and nautical villages, explaining also the difference between stationary and in-transit boating. A map shows the marinas that can host yachts over 50 meters, filtering the analysis towards the luxury segment, as only large yachts generate truly significant economic impact. A concrete example of potential enhancement is given by the case study of Francesco Di Filippo and the “Scopri dove ti porto” project. The thesis continues by examining port governance and regulation, including the legal framework, types of management, and the role of Port System Authorities. It analyses the role of municipalities in integrating ports with urban areas and introduces Public-private partnerships, exploring the concept of waterfront “diverse development”. This section is supported by an interview with BCC di Napoli. Furthermore, common business models in luxury yachting are analyzed, such as charter, boat sharing, boat & breakfast, and leasing together with Real Estate models like sale & lease back, REITs, crowdfunding, tokenization, indirect management and some more. These models are compared to highlight similarities, especially the separation between ownership and use, collective asset management, and the use of innovative technologies. A critical look is taken at regulatory and environmental issues, including Italian flag-related problems, tax policies, and the protection of Posidonia oceanica. Solutions like marine protected areas and sustainable port planning are discussed. The practical core of the study begins with a detailed analysis of the link between marinas and Real Estate development, constituting the actual project part of the work. It explains key project phases for marina development, starting from revenues and expenses, then focusing on strategic asset classes like hotels and residential buildings, which are central to the marina ecosystem. The goal is to show that while in the past Real Estate created value around the port, today well-designed and equipped marinas generate real estate value, affecting both local economies and quality of life by offering exclusive services and a high-end lifestyle. The first practical analysis demonstrates how luxury marinas add value to real estate using a statistical model based on the hedonic price method and a linear regression (OLS estimator). The results show that variables like distance from the marina and marina view have statistical significance and influence property values. The data comes from two Italian case studies: Marina di Varazze and Marina di Imperia. Once this relationship is empirically demonstrated, a second practical analysis compares four Italian marinas with real estate developments and some successful international marinas case studies. A comparative framework is presented to identify and measure different development areas. Key Performance Indicators (KPIs) are used to objectively compare the case studies. A composite indicator, REDI (Real Estate Development Index), is introduced to evaluate development over time, considering the variety and quality of asset classes. The indicator identifies the most frequent and decisive asset classes, and the role of secondary ones, to better understand the ideal composition of a well-developed port-city system. The final goal is to identify problems, opportunities, design elements, and evaluation tools useful during development and in economic and strategic valuation, for example in sale or acquisition cases. The last part begins with real investment examples made in Italy to adapt marinas for maxi-yachts. It focuses in particular on building projects in Campania, a region with strong potential for yachting investments. Other areas for luxury tourism are further investigated, like Apulia and the Adriatic coast, especially the Gulf of Trieste. The aim is to give a full picture of the most active and promising regions, linking field data with insights from interviews. Based on this, the chapter introduces strategies for planning port infrastructure for superyachts: it considers the needs of yacht owners and guests like privacy, variety and quality of services, high standards, and the importance of human contact between staff and clients. Operators and staff play a crucial role in customer satisfaction. The role of captains in mooring choices is addressed, as well as seasonality, which is a challenge for marina management. The interviews with “MOYS” and “MDC” are then compared critically with literature to identify differences, confirmations, or contradictions. This analysis helps define a possible classification model for marinas based on the services they offer. A third practical analysis is therefore presented, proposing a classification method for Italian marinas with official websites, aimed at evaluation and clustering. The analysis highlights strengths and weaknesses of current port structures on the basis of the “gateway” concept. Trends on the value added of marinas are studied, showing the value they create for the surrounding Real Estate. It also helps separate marina design aspects from real conditions tied to each territory. The analysis ends by identifying the most common features of Italian marinas and based on the results, a SWOT analysis is created to highlight strengths, weaknesses, opportunities, and threats of the Italian marina system for yachts. Finally, the thesis reflects on sustainability in luxury yachting, from eco-friendly technologies to better integration with cities. It discusses infrastructure gaps and the social and cultural role of marinas including the concept of developing a marina flowing a “compromise model”. Moreover, survey results on community perceptions are analyzed together with aspects of insurance and coastal risk. New technologies for smart marina management are highlighted and some innovative trends are introduced, such as urban dry stock marinas and residential cruise ships like the project “The World”.

Il presente studio si pone l’obiettivo di indagare il settore della nautica di lusso come catalizzatore per lo sviluppo di infrastrutture all’interno delle marine e non solo: infatti, l’indotto economico generato da imbarcazioni tipo yacht rappresenta un’opportunità da sfruttare tramite la realizzazione di servizi come residenze, hospitality, strutture commerciali e anche industriali, che quindi devono essere integrate in più ampi progetti di Real Estate. Questa integrazione porto-città è dimostrata avere degli effetti moltiplicatori sul territorio, influenzando quindi non solo lo sviluppo infrastrutturale ma anche il suo valore annesso. In quest’ottica la tesi analizza il panorama italiano del luxury yachting e delle marine in stretta connessione con il conseguente sviluppo urbano. Lo studio inizia introducendo il settore nautico, spiegando cos’è, cosa comprende e i diversi sotto-settori che incorpora. Successivamente, si concentra sulla nautica da diporto, che rappresenta il core business dell’industria nautica italiana. Dopo una panoramica globale del settore, l’attenzione si sposta sul contesto italiano, evidenziando la leadership mondiale dell’Italia nella produzione di maxi-yacht. Questo porta alla definizione del turismo nautico di lusso e delle opportunità che esso offre. Il lavoro prosegue con una panoramica storica dello yachting di lusso, sia a livello mondiale che in Italia, includendo un breve sguardo alla storia dei porti italiani, utile a comprendere la situazione attuale. Viene poi analizzato lo stato presente del settore, in particolare la crescita post-Covid che mostra tendenze uniche rispetto ad altri settori economici. Uno dei principali problemi che emerge è il divario tra domanda e offerta: mentre il settore dello yachting è in crescita, la disponibilità di ormeggi e servizi non è aumentata in modo proporzionale. Acquistare uno yacht oggi senza aver prima assicurato un posto barca è quasi impossibile. Diversamente dal passato, quando i proprietari avevano più possibilità di scelta, trovare un ormeggio è diventata una sfida a causa della pressione sui porti. Questa criticità, visibile in Italia e non solo, evidenzia un bisogno e un’opportunità di investimento. Nel settore del lusso, non basta espandere le marine ma sono necessarie modernizzazione, nuovi servizi, infrastrutture di supporto e persino sviluppi residenziali, commerciali e turistici. Questa necessità coinvolge il settore del Real Estate, che deve contribuire a gestire e sviluppare servizi capaci di valorizzare l’impatto economico generato dagli yacht nei porti italiani. Questi porti sono tra i più trafficati al mondo durante l’estate, eppure in molti casi restano sottosviluppati. Lo studio presenta quindi dati sull’impatto economico del turismo nautico di lusso, a partire dai ricavi e dal contributo del settore al PIL italiano. Distingue tra spese sull’imbarcazione e spese a terra, mostrando il forte legame tra dimensione dello yacht e impatto economico, spiegando anche i metodi di raccolta dati connessi ad alcune necessità future. Successivamente, viene introdotto il concetto di Blue Economy, mostrando il valore aggiunto del settore e suddividendo le attività in upstream e downstream. Vengono presentati anche dati di spesa relativi alla gestione dello yacht, all’ormeggio e agli ospiti a bordo, inclusi i costi massimi giornalieri di ormeggio nei principali porti del Mediterraneo. Segue un’analisi globale del mercato dei superyacht di lusso, identificando i principali produttori, le dimensioni di yacht più richieste e i recenti lanci. L’attenzione si sposta poi sulle infrastrutture portuali italiane, offrendo dati aggiornati su porti e ormeggi. Vengono descritti diversi modelli di marina, come il parcheggio per barche, le piazze sul mare e i villaggi nautici, spiegando anche la differenza tra navigazione stanziale e in transito. Una mappa mostra le marine che possono ospitare yacht oltre i 50 metri, filtrando l’analisi verso il segmento del lusso, poiché solo i grandi yacht generano un impatto economico davvero rilevante. Un esempio concreto di potenziale valorizzazione è dato dal caso studio di Francesco Di Filippo e dal progetto “Scopri dove ti porto”. La tesi prosegue analizzando governance e regolamentazione portuale, incluso il quadro normativo, le tipologie di gestione e il ruolo delle Autorità di Sistema Portuale. Viene analizzato il ruolo dei comuni nell’integrazione tra porti e aree urbane e viene introdotto il concetto di Partenariato pubblico-privato, esplorando il modello di “sviluppo diversificato” del waterfront. Questa sezione è supportata da un’intervista con la BCC di Napoli. Inoltre, vengono analizzati i modelli di business comuni nello yachting di lusso, come il charter, il boat sharing, il boat & breakfast e il leasing, insieme a modelli Real Estate come sale & lease back, REITs, crowdfunding, tokenizzazione, gestione indiretta e altri. Questi modelli vengono confrontati per evidenziarne le somiglianze, in particolare la separazione tra proprietà e utilizzo, la gestione collettiva degli asset e l’uso di tecnologie innovative. Viene infine offerto uno sguardo critico alle problematiche normative e ambientali, tra cui i problemi legati alla bandiera italiana, le politiche fiscali e la protezione della Posidonia oceanica. Sono discusse soluzioni come le aree marine protette e la pianificazione sostenibile dei porti. Il nucleo pratico dello studio inizia con un’analisi dettagliata del legame tra marina e sviluppo immobiliare, costituendo la parte progettuale vera e propria del lavoro. Vengono spiegate le fasi chiave di un progetto di sviluppo di una marina, partendo da ricavi e costi, per poi concentrarsi su asset strategici come hotel e residenze, centrali nell’ecosistema del porto turistico. L’obiettivo è dimostrare che, se in passato il Real Estate creava valore attorno al porto, oggi sono le marine ben progettate ed equipaggiate a generare valore immobiliare, influenzando le economie locali e la qualità della vita, offrendo servizi esclusivi e uno stile di vita di alto livello. La prima analisi pratica dimostra come le marine di lusso aggiungano valore al Real Estate attraverso un modello statistico basato sul metodo dei prezzi edonici e su una regressione lineare (stimatore OLS). I risultati mostrano che variabili come la distanza dal porto e la vista sulla marina hanno significatività statistica e influenzano i valori immobiliari. I dati provengono da due casi studio italiani: Marina di Varazze e Marina di Imperia. Una volta dimostrata empiricamente questa relazione, una seconda analisi pratica confronta quattro marine italiane con sviluppi immobiliari e alcuni casi di successo internazionali. Viene presentato un framework comparativo per identificare e misurare diverse aree di sviluppo. Vengono utilizzati KPI (Key Performance Indicators) per confrontare oggettivamente i casi studio. Viene introdotto un indicatore composito, REDI (Real Estate Development Index), per valutare lo sviluppo nel tempo, considerando la varietà e qualità delle varie asset class. L’indicatore identifica le asset class più frequenti e decisive, e il ruolo di quelle secondarie, per comprendere meglio la composizione ideale di un sistema porto-città ben sviluppato. L’obiettivo finale è identificare problemi, opportunità, elementi progettuali e strumenti di valutazione utili in fase di sviluppo e nelle valutazioni economiche e strategiche, ad esempio in casi di vendita o acquisizione. L’ultima parte si apre con esempi concreti di investimenti realizzati in Italia per adattare le marine ai maxi-yacht. Si concentra in particolare su progetti edilizi in Campania, regione con forte potenziale per investimenti nella nautica. Vengono analizzate anche altre aree del turismo di lusso, come la Puglia e la costa adriatica, in particolare il Golfo di Trieste. L’obiettivo è fornire un quadro completo delle regioni più attive e promettenti, collegando dati di campo a spunti emersi dalle interviste. Sulla base di ciò, il capitolo introduce strategie per pianificare le infrastrutture portuali per superyacht, basate sulle caratteristiche richieste: considera i bisogni dei proprietari e degli ospiti degli yacht, come privacy, varietà e qualità dei servizi, alti standard e l’importanza del contatto umano tra staff e clienti. Gli operatori e lo staff giocano un ruolo cruciale nella soddisfazione del cliente. Viene affrontato anche il ruolo dei comandanti nella scelta dell’ormeggio, così come la stagionalità, che rappresenta una sfida per la gestione delle marine. Le interviste con “MOYS” e “MDC” vengono poi confrontate criticamente con la letteratura per identificare differenze, conferme o contraddizioni. Questa analisi aiuta a definire un possibile modello di classificazione per le marine in base ai servizi offerti. Viene quindi presentata una terza analisi pratica, che propone un metodo di classificazione delle marine italiane con siti web ufficiali, volto alla valutazione e al clustering. L’analisi evidenzia punti di forza e di debolezza delle strutture portuali attuali sulla base del concetto di “gateway”. Vengono studiati i trend del valore aggiunto portato dalle marine, dimostrando il valore generato sul Real Estate circostante. L’analisi aiuta anche a separare gli aspetti di progettazione delle marine dalle condizioni reali connesse ai singoli territori. Questa sezione si conclude identificando le caratteristiche più comuni delle marine italiane e, sulla base dei risultati, viene creata una SWOT analysis per evidenziare punti di forza, debolezza, opportunità e minacce del sistema portuale italiano per gli yacht. Infine, la tesi riflette sulla sostenibilità nello yachting di lusso, dalle tecnologie eco-compatibili a una migliore integrazione con le città. Vengono discussi i gap infrastrutturali e il ruolo sociale e culturale delle marine, incluso il concetto di sviluppo di un porto turistico secondo un “modello di compromesso”. Inoltre, vengono analizzati i risultati di alcuni sondaggi sulla percezione delle comunità insieme ad aspetti assicurativi e rischi costieri. Vengono evidenziate nuove tecnologie per la gestione smart delle marine e introdotte alcune tendenze innovative, come gli “urban dry stock” e le navi residenziali, come il progetto “The World”.