Hospitality real estate valuation: from market analysis to the assessment of luxury properties

This thesis presents a systematic and critical analysis of the valuation methodologies applicable to hospitality properties, focusing on the luxury segment, which is typically characterized by high market positioning and by a complex managerial, economic, and strategic structure. The purpose is to outline a comprehensive framework of the valuation logics governing the sector, highlighting the interplay between real estate, operational, and financial components and the specific features that differentiate hospitality assets from other commercial property types. The research starts with an overview of the hospitality industry, looking at the main actors, contractual structures, investment dynamics, as well as the increasing importance of institutional investors, real estate funds, and family offices. In this perspective, hospitality appears as one of the most dynamic asset classes in recent real estate, able to create economic and territorial value by combining tangible and intangible factors. The luxury segment has become a very important driver of growth, supported by international demand and by urban regeneration processes which have transformed historic buildings into high-end hotels and resorts. The main valuation methodologies-comparative, income, financial, and cost-based-are analyzed in the thesis and demonstrate how each must be adapted to the particular nature of hotel properties, which combine real estate and business dimensions. The last part is dedicated to the aspects that concern luxury hospitality assets: the role of CAPEX investments, the influence of such intangible factors as brand, reputation, and design, and their consequences on financing and value estimate. By integrating market data, academic sources, and case studies, the thesis seeks to contribute to building up a more informed valuation approach, capable of interpreting the complexity of contemporary hospitality assets and their potential for economic, social, and territorial value creation.

La presente tesi analizza in modo sistematico e critico le metodologie di valutazione applicabili agli immobili del comparto Hospitality, con particolare attenzione al segmento del lusso, caratterizzato da elevata complessità gestionale, economica e strategica. L’obiettivo è delineare un quadro organico delle logiche valutative che regolano il settore, approfondendo le interrelazioni tra componente immobiliare, gestionale e finanziaria e mettendo in luce le peculiarità che distinguono gli asset alberghieri dalle altre tipologie di proprietà commerciali. Il lavoro prende avvio da un inquadramento generale del settore alberghiero, analizzandone i principali attori, modelli contrattuali e dinamiche di investimento, nonché il ruolo crescente degli investitori istituzionali, dei fondi immobiliari e dei family office. In questo contesto l'Hospitality si configura come una delle asset class più dinamiche del Real estate contemporaneo capace di generare valore economico e territoriale attraverso l'integrazione di fattori materiali e immateriali. Il comparto del lusso in particolare ha assunto un ruolo trainante sostenuto da una domanda internazionale in crescita e da processi di riqualificazione urbana che hanno trasformato il patrimonio edilizio storico in strutture di pregio. La tesi esamina i principali approcci valutativi comparativo reddituale finanziario e di costo evidenziando come ciascuno debba essere adattato alle specificità del prodotto alberghiero che unisce la dimensione immobiliare a quella aziendale. La parte finale è dedicata al segmento luxury approfondendo il ruolo degli investimenti in CAPEX il peso dei fattori intangibili come brand reputazione design ed implicazioni su finanziabilità stima valore. Attraverso l'analisi integrata di dati mercato fonti accademiche casi applicativi la tesi mira a fornire un contributo alla definizione d'un approccio valutativo più consapevole capace d'cogliere la complessità d'un prodotto alberghiero contemporaneo ed interpretarne il potenziale creazione valore economico sociale territoriale.