The physical dimension of the digital world. Conditions of viability for eSport Real Estate investments

The eSports industry is built around competitive video gaming between individuals or teams, staged for spectators and media distribution. This ecosystem is shaped by intellectual property owned by publishers, who set rules, formats, and commercial rights, distinguishing it from casual gaming and most traditional sports. As professionalization accelerates, the sector increasingly requires physical spaces for training, content production, and live events, creating new opportunities for real estate investment. This thesis addresses a central tension: what happens when a natively digital industry, characterized by rapid consumption cycles and fast-changing technologies, is “immobilized” into specialized real estate assets? Using a socio-technical lens, eSports is interpreted through three interacting layers. The technological layer concerns digital connectivity and broadcast reliability, enabling competition; the organizational layer captures governance arrangements regulating rights, data, labor relations, and competition formats; and the physical layer materializes the ecosystem into real assets, whose viability depends on the stability and maturity of the other two layers. Through an “investment readiness” framework, the thesis develops an empirical comparative analysis across countries and applies it to Italy, where the eSports ecosystem remains underdeveloped and lags behind more mature contexts. Building on lessons drawn from other settings, it identifies the enabling conditions for viable eSports-related real estate investments. It then proposes a staged roadmap in which regulatory clarification is the first step, and public–private partnerships act as a de-risking tool to support a progressive, distributed network of adaptable hubs rather than a single flagship arena, clarifying when these assets can be sustainable over time and when they are not justified.

L’industria degli eSports ruota attorno a competizioni di videogiochi tra singoli giocatori o squadre, progettate come spettacolo per il pubblico e pensate fin dall’origine per la diffusione tramite media. A differenza del gaming casuale e della maggior parte degli sport tradizionali, questo ecosistema è governato dalla proprietà intellettuale: i publisher, in quanto titolari dei diritti, stabiliscono regole, formati e modalità di sfruttamento commerciale. Nel corso del tempo il settore si è sempre più professionalizzato, iniziando a richiedere spazi fisici dedicati per l'allenamento, per la produzione di contenuti ed eventi dal vivo, aprendo così nuove prospettive per il real estate. La tesi parte da una tensione centrale: che cosa accade quando un’industria nativamente digitale, con cicli di consumo rapidi e tecnologie in continua evoluzione, viene “fissata” in asset immobiliari altamente specializzati? Attraverso una lettura socio-tecnica, gli eSports vengono interpretati come un sistema composto da tre layer interdipendenti: il layer tecnologico riguarda connettività e affidabilità di broadcast, che abilitano la competizione; il layer organizzativo comprende governance e regole che disciplinano diritti, dati, lavoro e format competitivi; il layer fisico traduce l’ecosistema in spazi e strutture reali, la cui sostenibilità dipende dalla stabilità e maturità degli altri due livelli. Sulla base di un framework di “Investment Readiness”, la ricerca sviluppa un’analisi comparativa empirica tra Paesi e la applica al caso italiano, dove l’ecosistema eSports è ancora poco sviluppato e in ritardo rispetto ai contesti più maturi. Dalle lezioni ricavate altrove, lo studio individua le condizioni abilitanti che rendono praticabile l’investimento immobiliare legato al settore. Infine propone una roadmap per fasi, in cui la chiarificazione regolatoria costituisce il primo passaggio e i partenariati pubblico-privati rappresentano uno strumento di riduzione del rischio. Ne deriva una strategia basata su una rete progressiva e distribuita di hub adattabili, anziché su una singola arena iconica, chiarendo a quali condizioni questi asset possono essere sostenibili nel tempo e quando, invece, non risultano giustificati.