What comes after the mall? Rethinking commercial space in Italy : the case of Freccia Rossa in Brescia

The thesis explores the evolution of the importance of commercial architecture in today’s European cities by focusing on an example such as the Freccia Rossa building in Brescia, Italy. Although initially expected to be the agent of regeneration in the city, Freccia Rossa eventually ceased to serve any commercial purpose and turned into an isolated entity within the urban environment. The research highlights the transformation of retail architecture from the European urban model to the emergence of the shopping mall in America and its selective adaptation in Italy. The paper focuses on the way how post-war consumer culture reshaped urban development and on the consequences of decline of shopping centers in cities today. The study is based on a mixture of history, archives, urban policy, fieldwork, and comparative case studies. In particular, the connection between Freccia Rossa and the nearby district of Comparto Milano deserves special attention. International precedents, including Tainan Spring in Taiwan and the transformation of Lyon Part-Dieu, are critically analysed to identify strategies for the adaptive reuse of obsolete commercial structures. The design proposal argues against both total demolition and superficial rebranding. Rather, it suggests selective subtraction, shape’s simplification, and rearrangement of programs, creating an urban multifunctional zone that is connected with its context. By introducing new public squares, pedestrian connections, green pathes,and housing, the site will be repurposed from a consumer-oriented destination into a civic gateway. The thesis concludes that the failures of large-scale commercial developments should be understood not as endpoints but as opportunities to rethink urban relationships and redefine the social role of existing structures within more resilient and inclusive models of city-making.

La tesi esplora l'evoluzione dell'importanza dell'architettura commerciale nelle città europee contemporanee, concentrandosi su un esempio come l'edificio Freccia Rossa a Brescia. Sebbene inizialmente fosse previsto che fungesse da motore di rigenerazione urbana, Freccia Rossa ha progressivamente cessato di svolgere una funzione commerciale, trasformandosi in un'entità isolata all'interno del contesto urbano. La ricerca mette in luce la trasformazione dell'architettura commerciale dal modello urbano europeo all'emergere del centro commerciale in America e al suo adattamento selettivo in Italia. Il lavoro si concentra sul modo in cui la cultura consumistica del dopoguerra ha rimodellato lo sviluppo urbano e sulle conseguenze del declino dei centri commerciali nelle città odierne. Lo studio si basa su un mix di storia, archivi, politiche urbane, ricerca sul campo e studi di caso comparativi. In particolare, merita un'attenzione speciale il legame tra Freccia Rossa e il vicino quartiere di Comparto Milano. Precedenti internazionali, tra cui la Primavera di Tainan a Taiwan e la trasformazione di Lyon Part-Dieu, vengono analizzati criticamente per individuare strategie di riutilizzo adattivo di strutture commerciali obsolete. La proposta progettuale si oppone sia alla demolizione totale che a un rebranding superficiale. Piuttosto, suggerisce una sottrazione selettiva, una semplificazione delle forme e una riorganizzazione dei programmi, creando una zona urbana multifunzionale connessa al suo contesto. Introducendo nuove piazze pubbliche, collegamenti pedonali, percorsi verdi e abitazioni, il sito verrà riqualificato da destinazione orientata al consumo in porta d'accesso civica. La tesi conclude che i fallimenti dei grandi progetti di sviluppo commerciale dovrebbero essere compresi non come punti di arrivo, ma come opportunità per ripensare le relazioni urbane e ridefinire il ruolo sociale delle strutture esistenti all'interno di modelli di pianificazione urbana più resilienti e inclusivi.