Rethinking the condominium as a digital ecosystem: stakeholder needs, PropTech solutions, and a design-oriented concept proposal

Over the past few years, the real estate sector has undergone a deep transformation driven by demographic shifts, urbanization, sustainability requirements, and rapid technological progress, which have reshaped both housing demand and the governance of residential assets. Within this evolving scenario, the condominium emerges as a fragmented micro-ecosystem of services and stakeholders, where residents, owners, condominium managers, and service providers interact through increasingly complex, yet often inefficient, organizational and communication patterns. Starting from this premise, the thesis investigates how digital technologies and PropTech solutions can support a more integrated, transparent, and stakeholder-responsive condominium ecosystem. The research adopts a qualitative and desk based methodology, articulated in four main steps: a review of the literature and the context of reference, the construction of an analytical framework of the main critical issues identified within the condominium context, the selection and comparative analysis of Italian PropTech case studies, and the development of a final reflection in support of a project proposal. The findings show that the condominium is characterized by recurring cross-cutting challenges, including fragmented communication, limited transparency, weak traceability, and difficulties in coordinating multiple actors and services. The analysis also highlights that, although several PropTech solutions already address relevant needs related to communication, operational and economic management, and stakeholder interaction, they often remain focused on specific functions or user groups and therefore only partially respond to the ecosystemic complexity of condominium governance. On this basis, the thesis proposes an interpretative framework for reading the condominium digitalization gap and advances a design-oriented conceptual proposal for a more integrated digital condominium ecosystem. While the research is limited by its reliance on secondary sources, desk-based methods, and a selective sample of cases, it contributes to repositioning the condominium as a strategically relevant field for understanding how digitalization, service integration, and residential governance can be rethought together within the broader transformation of housing.

Negli ultimi anni, il settore immobiliare ha subito una profonda trasformazione guidata dai cambiamenti demografici, dall’urbanizzazione, dalle esigenze di sostenibilità e dal rapido progresso tecnologico, che hanno ridefinito sia la domanda abitativa sia la gestione del patrimonio residenziale. In questo scenario in continua evoluzione, il condominio emerge come un micro-ecosistema frammentato di servizi e attori, in cui residenti, proprietari, amministratori e fornitori di servizi interagiscono attraverso modelli organizzativi e comunicativi sempre più complessi, ma spesso inefficienti. Partendo da questa premessa, la tesi indaga in che modo le tecnologie digitali e le soluzioni PropTech possano favorire un ecosistema condominiale più integrato, trasparente e attento alle esigenze delle parti coinvolte. La ricerca adotta una metodologia qualitativa e desk-based, strutturata in quattro fasi: revisione della letteratura e del contesto di riferimento, costruzione di un quadro analitico delle principali criticità riscontrate all’interno del contesto condominiale, selezione e analisi comparativa di casi studio PropTech italiani, e sviluppo di una riflessione finale a supporto di una proposta progettuale. I risultati mostrano che il condominio è caratterizzato da sfide trasversali ricorrenti, tra cui una comunicazione frammentata, una trasparenza limitata, una scarsa tracciabilità e difficoltà nel coordinare molteplici attori e servizi. L’analisi evidenzia inoltre che, sebbene diverse soluzioni PropTech rispondano già a esigenze rilevanti relative alla comunicazione, alla gestione operativa ed economica, e all’interazione con le parti interessate, esse rimangono spesso incentrate su funzioni o gruppi di utenti specifici e quindi rispondono solo parzialmente alla complessità ecosistemica della governance condominiale. Su questa base, la tesi propone un quadro interpretativo per analizzare il divario di digitalizzazione del condominio e avanza una proposta concettuale orientata alla progettazione per un ecosistema condominiale digitale più integrato. Sebbene la ricerca sia limitata dal ricorso a fonti secondarie, da metodi di analisi documentale e da un campione selettivo di casi studio, essa contribuisce a riposizionare il condominio come un ambito strategicamente rilevante per comprendere come la digitalizzazione, l’integrazione dei servizi e la governance residenziale possano essere ripensate congiuntamente nell’ambito della più ampia trasformazione dell’edilizia abitativa.