L'evoluzione del mercato immobiliare e le strategie di investimento delle società immobiliari

L’obiettivo del lavoro è quello di analizzare e mettere a confronto le scelte di investimento nelle società immobiliari, soprattutto alla luce della profonda crisi che, a partire dal 2008, ha investito il settore del mercato residenziale. In questa prospettiva si è ritenuto necessario premettere un capitolo che indagasse le tendenze in atto nel mercato immobiliare. Le scelte strategiche delle società immobiliare sono legate infatti all’andamento macroeconomico del settore, il quale dipende a sua volta da una serie di variabili economiche che incidono sulla domanda di abitazioni e sull’andamento delle quotazioni . Queste variabili si possono suddividere in due gruppi: determinanti non finanziarie e determinanti finanziarie. Per quanto riguarda il primo gruppo, la domanda di abitazioni è influenzata dai prezzi degli immobili residenziali, dal reddito delle famiglie (attuale e previsto), oltre che dall’evoluzione demografica. Il secondo gruppo, dal momento che l’acquisto di un’abitazione è spesso finanziata mediante un prestito, comprende sia il prezzo sia la disponibilità dei finanziamenti ipotecari. Anche l’andamento delle misure di accessibilità finanziaria (come ad esempio i Piani casa), contribuiscono a spiegare le variazioni della domanda di abitazioni. Sulla base di questa descrizione generale del mercato, il secondo capitolo intende spostare l’attenzione sugli attori più importanti del settore, vale a dire le società immobiliari. Questa seconda parte del lavoro si propone di analizzare i processi di creazione di valore nel settore immobiliare e le caratteristiche strategiche e finanziarie delle società immobiliari. Le società immobiliari operano per “portare” alla clientela-obiettivo (aziende, privati, costruttori o investitori), nel modo più completo possibile, una serie di “articoli” (quindi non solo l’immobile fisico) attraverso il coordinamento di numerosi soggetti (le banche per mutui e finanziamenti; i professionisti per le procedure catastali, notarili, fiscali e contrattuali; i Fondi immobiliari per le alternative d’investimento o le assicurazioni per i risvolti previdenziali). Il mercato immobiliare è caratterizzato, peraltro, da un elevato numero di competitori e da una standardizzazione dell’offerta. Ciò fa sì che le società si trovino a dover privilegiare alcuni elementi strategici nel processo di creazione del valore (il prezzo, la qualità, l’assortimento, il servizio). Il terzo capitolo rappresenta il cuore del lavoro e intende portare l’attenzione sulle specifiche scelte di investimento operate nelle società immobiliari. La grande complessità del settore immobiliare e la turbolenza legata alla crisi in corso hanno reso necessario disporre di strumenti di pianificazione molto sofisticati. Se in una visione statica il controllo di gestione è molto utile per assumere decisioni di breve periodo, in un’ottica più ampia (cioè dinamica ed integrata con altri sistemi aziendali) è necessario disporre di strumenti affidabili per decidere la convenienza e la fattibilità degli investimenti come il business plan, il budget e gli indici operativi. L’obiettivo di questo capitolo è quello di procedere ad una comparazione tra gli strumenti di determinazione delle scelte di investimento predisposti nelle imprese non attive nel mercato immobiliare e quello tipico delle società di intermediazione immobiliare. La sezione conclusiva del lavoro intende focalizzare l’attenzione su un caso pratico di definizione delle scelte di investimento, posta in atto da una grande società immobiliare (Gabetti). Ci si propone di delineare innanzitutto la fisionomia organizzativa della società, per poi prendere in esame gli strumenti di individuazione e pianificazione degli investimenti.