La fattibilità economico-finanziaria di un'operazione di housing sociale. Analisi del profilo rischio rendimento : confronto di quattro casi studio e proposta di un modello di simulazione di opportunità dell'investimento

La percezione che il mercato ha dell’edilizia residenziale sociale sta subendo negli ultimi anni una reale trasformazione: da sempre identificata quale comparto assistenziale, onere esclusivo a carico dell’attore pubblico, essa si configura sempre più come vera e propria possibilità di investimento immobiliare per investitori di diversa natura e provenienza. In un periodo di crisi economica quale quello attuale, la presenza di una forte domanda di alloggi sociali non può che richiamare l’interesse di investitori privati che, in comparti più tradizionali, vedono in costante salita i tassi di vacancy. L’Housing Sociale, di contro, è caratterizzato attualmente da rendimenti ancora troppo contenuti per essere accettati da investitori profit, nonché da rischi specifici da mitigare necessariamente. Il presente elaborato di tesi fornisce, nella sua prima parte, un quadro completo del Social Housing in Italia, anche attraverso un confronto europeo, a partire dai caratteri demografici ed economici che hanno fatto emergere una nuova domanda abitativa, fino all’illustrazione degli strumenti urbanistici e finanziari a disposizione, dei soggetti coinvolti e delle iniziative intraprese finora. La seconda parte prende le mosse dall’evidenza che, costituendo l’Housing Sociale ad oggi una grande sfida per la crescita del Paese, risulta essenziale realizzare quelle condizioni che permettano agli investitori privati di accettarla. Nel presente lavoro sono state dunque ricercate le più efficaci strategie che gli attori coinvolti possono mettere in campo per incrementare il tasso di rendimento atteso e mitigare quei rischi (insolvenza, perdita di valore nel tempo, rischio sociale) tipici delle operazioni di Housing Sociale; utilizzando quali criteri di indagine le metodologie di azione individuate sono poi messi sotto la lente di ingrandimento quattro importanti casi studio nazionali. Sulla base delle risultanze di tale lavoro, lo studio si chiude con una simulazione di calcolo che ha l’obiettivo di evidenziare quali tassi di rendimento possono essere ottenuti al variare delle strategie messe in campo in sede di pianificazione.