La rendita urbana, variabile indipendente nell'identificazione delle geografie differenziali : il piano delle regole di Robecco sul Naviglio

La presente ricerca nasce dai dettami della nuova legge urbanistica lombarda (Legge Regionale 12/2005, art. 10 e art. 27) che richiede un esame sempre più esaustivo dei contesti insediati, con particolare attenzione ai nuclei di antica formazione, agli immobili vincolati, individuando specifiche modalità di intervento legate a caratteri fisico-morfologici e paesaggistici e definendo una specifica gerarchia di azioni di governo che rientrino nell’ottica prioritaria della sostenibilità dello sviluppo. L’incrocio di dati territoriali ed economici consentirà una efficace determinazione delle vocazioni urbane e delle ricadute che esse comportano in termini di azioni o politiche inserite nel Piano delle regole (valorizzazione, recupero, completamento e demolizione de patrimonio edilizio esistente). Il valore economico dell’unità immobiliare si prospetta nella tesi come elemento cardine nello studio delle peculiarità urbane; la presenza di differenziali di prezzo che sussistono tra le zone di maggiore accessibilità e vitalità economica e sociale in differenti aree urbane deve essere assunta per la riscoperta di quelle variabili indipendenti che incidono sull’evoluzione della geografia urbana. La ricerca si focalizza su quattro componenti principali per indagare la realtà urbana: i) le dinamiche del mercato immobiliare e i valori economici delle unità immobiliari definiti a partire dalla rendita catastale; ii) le caratteristiche socio-economiche che, a partire dalla scala sovra-locale (polarità del Magentino e dell’Abbiatense), si ripercuotono nella realtà locale Robecchese, avanzando l’ipotesi che il comune di Robecco possa rivestire il ruolo di cerniera tra le due realtà sovra-ordinate che rispecchiano, allo stato di fatto, differenze strutturali molto forti; iii) gli aspetti morfologici strutturali, che saranno analizzati seguendo la teoria e l’applicazione della Multiple Centrality Assessment per conseguire l’analisi delle centralità urbane definite per il loro grado di accessibilità fisica a partire dalla spazializzazione del grafo stradale; iv) gli aspetti ambientali e paesaggistici per dare un valore alle esternalità che, a partire dagli spazi non ancora antropizzati, si ripercuotono sul costruito. Infine l’utilizzo di tecniche estimative riadattate consentirà di rendere interattive le componenti spaziali e quelle econometriche della città, dando la possibilità di disaggregare il valore economico secondo i contributi delle caratteristiche intrinseche all’edificio e quelle estrinseche o di contesto urbano. Le unità immobiliari urbane (UIU) costituiscono l’unità di indagine fondamentale nel modello di analisi considerato l’elevato grado di dettaglio che conferisce e che essa costituisce il campo chiave univoco (codice UIU) al quale afferiscono le eterogenee sorgenti di dati ottenute su base comunale a partire dagli uffici competenti. Non essendo le fonti di riferimento immediatamente trattabili, si rende necessario effettuare una ricalibrazione dei dati in funzione degli obiettivi operando specifici accorgimenti sui dati grezzi per dar luogo alla successiva spazializzazione delle unità immobiliari urbane tramite sistemi informatici GIS. Questa procedura ha lo scopo di rendere dinamica la staticità del dato tabellare e consentirà lo studio delle relazioni esistenti a livello spaziale tra le unità immobiliari e le caratteristiche di contesto urbano espresse quantitativamente attraverso specifici indicatori. Le tecniche di geostatistica multivariata consentiranno di far interagire i fattori analitici assunti, derivando isospazi di omogeneità fenomenica entro cui stimare l’entità delle interazioni. Il percorso di ricerca adottato darà luogo all’identificazione delle virtù dei luoghi e delle pressioni che v’incombono per indirizzare il governo dello sviluppo locale in chiave sostenibile, riconducendo i fenomeni, scoperti dalle analisi, in ambiti di governo muniti della piena conoscenza delle specificità locali, derivata dall’uso ottimale dei Geographical Information System, dalla quale vengono definiti i gradi e i modi di intervento negli assetti locali.