Real estate finance and urban planning development in Japan

From place to place, in the vast ‘village’ of Tokyo, vitality and activity electrify the streets to make this one of the most exciting cities in the world. (Shinohara 1997: 253) One thing that strikes many Western visitors to Japan as bizarre is the extreme sense of disorder of many Japanese cities. The high degree of intermixture of obvious incompatible land uses, irregular streets that often lack sidewalks, the frantically dense wires cape overhead, make for a confusing urban environment. Many visitors and even long-term residents “gaijin” find it hard to believe that there is such a thing as urban planning in Japan, and are left in disbelief when told that there is a highly developed urban planning system, with numerous resources being put into the Urban planning and infrastructure development. Nowhere are these inconsistencies more evident than on the urban fringe. It is here in the half urban, half agricultural districts, criss-crossed by high voltage transmission lines and dotted with high rise apartment blocks facing on rice fields, scarp metal dealers, small clusters of single family houses, fields of vegetables and fruit trees, busy factories and truck depots, that the costs of rapid urbanization and industrialisation is particularly noticeable. It is hard to acclaim a sophisticated planning system with the patchwork road system which is here a maze of narrow winding lanes and there an un-methodical grid of broad streets, and where for no clear reason a busy two lane arterial road broadens to a four or six lane boulevard for a few hundred meters and then narrows down again. Japanese cities are formed out of a patchwork of modern and traditional areas. Business or shopping districts characterized by wide streets, public spaces, pedestrian walkways, underground life-lines and skyscrapers are surrounded by traditional neighborhoods, which feature a jumble of narrow lanes, tiny gardens, overhead electric wires and rows of small lots with a mixture of apartment and single-family houses. The narrow and irregular paths in these neighborhoods require cars to drive carefully and allow room for neighborly talk and children’s play. The idea of the street as the main living-room of the neighborhood is very much alive here. While most buildings and lots on these streets are so small that they would be considered unfit for construction in Europe, they are the logical response to the particularities of the urban environment in Japan. These streetscapes reflect the outcome of extreme population density, high land prices, and the desire for single-family housing. The common desire of Japanese people is to remain in areas to which they have strong emotional ties, and a highly selective application of existing land laws geared towards expropriation and land consolidation, further shape Japanese cities. This paper will analyse attentively all the factors of urban planning and in Japan and most specifically the capital city of Tokyo: the reader will be lead through a timeline of events and dates, dating back to as Early as the Edo period, the 1923 Kanto Earthquake, the Second World War and modern Japan today, that have changed the building and planning laws, but also the social shift in Japan, to a more modernised Western country, as well as very different methods and processes of investment, in Real Estate Finance. Analysing the importance of Japanese neighbourhoods and community through a process and movement Japanese call Machizukuri, which derives from as early as the Edo period. Furthermore, considering different Real Estate investors and Companies, such as Mori and Mitsui Fudosan, two of the largest Real Estates rivalries in Japan: considering their work ethics, their investment strategies and concluding with important changing case studies such as Roppongi Hills, the “City with in a City” and Omotosando Hills the “Omotesando with in Omotosando”. Both examples designed by the giant Real Estate Company Mori.

Quando dall’aereoporto di Narita si arriva lungo il maestoso Rainbow Bridge alle porte di Tokio e comincia a delinearsi la città, si resta sorpresi e increduli di fronte al caotico paesaggio urbano unico nel suo genere e apparentemente privo di ogni logica a noi comune. Edifici di ogni elevazione che sembrano ammassati l’uno sull’altro, affacciat su strette strade spesso prive di marciapiedi, linee elettriche aeree che formano una densa cappa di cavi elettrici, edifici in cui l’acciaio scintillante e il cemento si commistionano con il legno e altri materiali poco nobili. In nessun luogo queste incoerenze sono più evidenti come nei sobborghi delle città: è qui nei distretti semi urbani, semi rurali attraversati da linee ad alta tensione e puntellati da alti edifici residenziali prospicenti campi di riso e aree dismesse, contrapposti ad agglomerati di casette unifamiliari circondate da orti e alberi da frutta, fabbriche e depositi di mezzi pesanti che sono più evidenti le conseguenze di una rapida urbanizzazione e industrializzazione del Giappone dal dopoguerra ad oggi. Questo particolare paesaggio urbano (streetscape) è il risultato dell’alta densità della popolazione, dell’elevato valore del terreno e del desiderio di vivere in abitazioni unifamiliari in zone dove sia possibile mantenere i forti legami affettivi e dove coesista uno spirito comunitario e il contatto con la natura. Inoltre il sistema di leggi che regola il territorio come quelle sull’espropiazione e le tasse di successione hanno creato il fenomeno del forth generation housing per cui la stessa famiglia continua a vivere nella stessa casa per generazioni. Tutto ciò lascia perplessi e si stenta a credere che in Giappone le grandi e moderne metropoli siano cresciute negli anni del dopoguerra secondo un piano urbanistico e che si siano spese molte risorse per lo sviluppo dello stesso; così quando si guarda all’intricato sistema di rete stradale costituito da da un intreccio di strette strade tortuose da una parte e dall’altra da una griglia di strade ampie a più corsie che, senza un apparente senso logico, si allargano per poche centinaia di metri per poi restringersi di nuovo. E`in queste stesse aree al confine con le grandi aree metropolitane che i cityplanners hanno lavorato più intensamente per portare avanti progetti di riqualificazione dello spazio urbano e dove sono stati largamente attuati. Pare che, per quanto riguarda la ricostruzione di Tokio, gli ingegneri dell’epoca si siano inspirati all’assetto della vecchia Edo, per non minare ciò che in giapponese viene definito machinami, lo spazio in cui si identifica la comunità plasmato dalla cultura della vita quotidiana e che siano rimasti fedeli allo streetscape studiando le stampe dettagliate di Hiroshige e Hakusai. Come esempio, lo scorcio del Monte Fuji in un determinato punto della città è ancora presente nonostante la presenza di una sopraelevata! In questo lavoro di ricerca si analizzeranno attentamente i principali fattori che costituiscono il piano urbanistico in Giappone e in particolare della città di Tokio. Il lettore sarà guidato lungo un percorso cronologico che gli permetterà di venire a conoscenza degli eventi storici che hanno cambiato le leggi di regolamentazione dei piani urbanistici e la configurazione sociale del Giappone. Verranno spiegati i diversi metodi e processi di investimento, rovistando dentro il REIT e i varii Fondi di Investimento, incontrando i più importanti investitori come le due rivali e potenti società immobiliari di MORI e MITSUI FUDOSAN. Inoltre prenderemo in considerazione la loro etica di lavoro e le loro strategie di investimento. In conclusione analizzeremo gli importanti studi dietro ai grandi progetti di trasformazione urbana come per esempio Roppongi Hills,” la città nella città”e Omotesando