Il format del Multiplex : evoluzione e tendenze del mercato immobiliare e degli investimenti

Quali sono le caratteristiche del mercato immobiliare e come i Multiplex si distribuiscono sul territorio nazionale? Quali sono le variabili che portano un soggetto a promuovere la realizzazione di un Multiplex e quali i criteri che spingono un investitore a sostenere il progetto? Il presente elaborato di tesi nasce con l’obiettivo di valutare la convenienza di un progetto di investimento nel format del Multiplex. Il soggetto promotore di un progetto immobiliare nell’ambito cinematografico deve rapportarsi con molteplici realtà che inseguono fini differenti: la Pubblica Amministrazione, che sostiene interventi di questo tipo atti a promuovere un servizio per la popolazione di tipo culturale, il gestore dell’esercizio cinematografico che deve rapportarsi con l’andamento del mercato, valutarne i trend e stabilire le eventuali strategie per migliorare i propri risultati ed infine lo spettatore, il vero utilizzatore dell’immobile ed il protagonista assoluto dei risultati gestionali della struttura. Una volta definito il prodotto immobiliare e aver classificato le tipologie di strutture cinematografiche individuando le caratteristiche dei Multiplex, si è cercato di ricostruire il quadro legislativo vigente in materia. Per valutare l’andamento del mercato immobiliare è stato necessario raccogliere le informazioni relative ai Multiplex esistenti sul territorio e le strategie che, negli anni, hanno portato gli investitori a scegliere di localizzarsi in un’area piuttosto che in un’altra. Terminato il processo di analisi dell’offerta immobiliare nazionale si è ricostruita, a partire dal valore dell’incasso lordo (indicatore fondamentale del trend di mercato), l’andamento della domanda nel settore cinematografico, ovvero la propensione dello spettatore a scegliere di impiegare il proprio tempo libero in queste strutture privilegiando il Multiplex a discapito delle monosala dotate di un unico schermo e non in grado di offrire altri servizi se non quello della visione della pellicola. Grazie all’applicazione di un procedimento normativo che suggeriva un modello di analisi semplificato (descritto nel D.P.C.M 8 settembre 1994) si è valutata la domanda potenziale sostenibile dal territorio italiano, in questo modo di sono ricercate le provincie ancora potenzialmente appetibili, ossia quelle aree che offrono ancora una possibilità di crescita per questo mercato. Contemporaneamente ci si è rese conto che altre zone del territorio nazionale comportavano un’analisi più critica per via di un mercato saturo a livello di offerta immobiliare di format del Multiplex. Ma come migliorare la gestione di immobili presenti e in netta difficoltà? I momenti di confronto, per via delle nostre realtà territoriali differenti (Italia e Messico), ci hanno portato a compiere una serie di riflessioni, spingendoci oltre oceano per valutare la convenienza odierna di un investimento in questo settore, confrontando l’attuale situazione italiana con quella offerta da una realtà, indubbiamente diversa, come quella messicana. Un confronto che offre spunti di riflessione interessanti ma che, allo stesso tempo, ci obbliga a considerare la redditività di un investimento nel format del Multiplex, non solo in merito alla localizzazione e quindi alle opportunità dettate dal territorio, ma anche a valutarla in funzione della gestione degli spazi all’interno dell’immobile. Da qui è nata l’idea di inserire un settimo e ultimo capitolo che analizza dapprima la redditività effettiva di un immobile esistente (quale il Multiplex di Pioltello) e successivamente prova a dedurre i risultati gestionali futuri dell’esercizio, in funzione dell’andamento del mercato secondo due scenari possibili (quello ottimistico e quello di stabilità). Analizzando in seguito la distribuzione degli ambienti all’interno dell’immobile di Pioltello ci si è rese conto di un’inappropriata gestione degli spazi che porta ad una minore redditività in termini di aree subaffittate da parte del gestore del Multiplex; per questo motivo lo abbiamo messo a confronto con degli immobili presenti in Messico nei quali si sono compiute scelte progettuali differenti che migliorano nettamente l’efficienza dell’immobile in termini di risultati gestionali.