Convenience-assessment path in technological and energy-efficiency upgrading on existing blocks of flats

The present research project aims at introducing a path to assess convenience in carrying out recovery works on an existing building. The path has been introduced for being applied to large real estate complexes, public or private. Since the present thesis introduces to the Reader an early validation of the suggested path, the Author decided to test the convenience-assessment procedure in a simplified form on a private condominium model which is the most widespread real-estate asset type existing in Lombardy. The introduced path is structured into three stages where Value Methodologies are used to support validation of the introduced path. Given the objective declared in the present abstract, achieved results might be useful, according to the Author, to two specific figures that should be interested in thinking in terms of funding value: - The Promoter-owner (promoter-investor); - The Promoter-manager. For those who should think in terms of funding value, the aim should be the one of providing a solution to the need of disposing of clear and accurate comparison terms for the purpose of making decision. Such decisions should be made by selecting the most advantageous offers, so as to achieve defined objectives at costs that are reasonably adequate to the objective criteria established in advance by a client. Offers should also be assessed by considering the following: - Volume of management activities over time according to the needs to be fulfilled during the service life of the building; - Possible fiscal benefits, if any, granted to those owners who should fund the works, should the same be approved by the owners’ meeting. The present work introduces reasons to show that those who think in terms of funding value should be interested in selecting techniques and technologies assessed in terms of cash-flow scenarios and not simply on production cost, once the behaviour of the analysed entity over its service life has been identified. Convenience in funding upgrading works will be assessed: - By appraising technological/technical utility of alternative upgrading solutions; - By producing a cash-flow scenarios for technological alternatives, extended to their service lives; - Based on cash-flow results, in case of cash outflow, by calculating a theoretical initial capital to be invested to recover actualised cash-flow losses. Results will be displayed by means of a simple visual interface introduced by the Author, the Value Band, allowing the Reader to simultaneously see various aspects (monetary, environmental, energy and quality-related) that should support real-estate managers in planning actions and making choices in favour of or as an alternative to specific works. Results should also demonstrate to the Reader that: - Value Methodologies might actually be applicable and usable as supporting tools to manage choices referring to critical expenditure items in balance sheets; - The global cost-quality approach should be potentially effective; - The mechanism of current benefit-cost indicators should be reviewed so as to work also in terms of quality because nowadays such indicators are only monetary.

Il presente lavoro di ricerca introduce un percorso atto a valutare la convenienza di un proprietario a finanziare un intervento di riqualificazione tecnologico-energetica di un edificio esistente. Il percorso introdotto è stato studiato in vista dell'applicazione a grandi patrimoni immobiliari; nella presente tesi, esso è però testato in forma semplificata su un modello di condominio privato, rappresentativo di un tipo edilizio consistentemente diffuso in Regione Lombardia. Il percorso introdotto è articolato in tre fasi dove le Metodologie del Valore sono impiegate come supporto alla validazione. Dato l’obiettivo dichiarato in capo alla presente sintesi, i risultati ottenuti potrebbero rivelarsi utili, a detta di chi scrive, a due figure specifiche che dovrebbero avere interesse a ragionare in termini di valore dell'investimento, ossia: - il promotore-proprietario (o promotore-investitore); - il promotore-gestore immobiliare. Volendo ragionare in termini di valore, l’intento dovrebbe essere quello di chiarire in modo determinato gli elementi di paragone finalizzati al compimento delle scelte, selezionando le offerte più “vantaggiose” per raggiungere gli obiettivi stabiliti, con costi ragionevolmente adeguati ai criteri oggettivi fissati a monte dalla committenza. Le offerte dovrebbero essere valutate anche considerando: - la consistenza delle attività di gestione nel tempo in relazione ai requisiti da soddisfare nell’arco della vita utile ipotizzata; - la possibilità, se presente, di ottenere sgravi fiscali da parte delle proprietà che dovrebbero finanziare l’intervento. La convenienza al finanziamento di un intervento di riqualificazione è valutata sia in termini di utilità tecnologica/tecnica sia svolgendo scenari di flusso di cassa riferiti alla vita utile ipotizzata delle alternative tecnologiche prese in esame. I risultati ottenuti sono elaborati usando un nuovo indicatore introdotto dall’Autore, il Value Band, che, grazie a un’interfaccia grafica semplice, permette di prendere visione simultanea di diversi aspetti (economici, ambientali, energetici, di qualità, ecc.) in grado di guidare il gestore nelle fasi di pianificazione delle azioni e di compimento di scelte. I risultati ottenuti mirano a evidenziare: - la possibilità di applicare le Metodologie del Valore come strumento che potrebbe facilitare la gestione delle voci di spesa critiche gravanti su un bilancio; - la potenziale efficacia di un approccio di tipo costo globale-qualità; - la necessità di ripensare, sulla base di quanto emerso nel corso dell’analisi di costo, la struttura degli indicatori economici beneficio-costo ad oggi in uso.